Продажба на собствен апартамент – Вашият път към успеха със SCANDIC ESTATE

Добре дошли в SCANDIC ESTATE, вашият експерт по недвижими имоти в рамките на групата LEGIER BETEILIGUNGS MBH, която включва също SCANDIC PAY и SCANDIC TRADE. Искате да продадете собствения си апартамент и не знаете откъде да започнете? Ние ще ви преведем стъпка по стъпка през процеса на продажба – от възникналите разходи през данъчните аспекти до оптималната маркетингова стратегия. Нашата цел: да осигурим максимален успех при продажбата ви. Разберете тук всичко, което трябва да знаете предварително!

Какви разходи възникват при продажбата на собствен апартамент?

Продажбата на собствен апартамент води до различни разходи, които вие като продавач трябва да вземете предвид. Доброто планиране помага за минимизиране на тези разходи и избягване на изненади. Типичните разходи включват:

  • Комисионна на брокер: Ако наемете брокер на недвижими имоти, се начислява комисионна, която от 2020 г. обикновено се разделя между купувача и продавача. Сумата варира в зависимост от федералната провинция.
  • Разходи за маркетинг: Те включват професионална фотография, реклами в портали или създаване на висококачествен проспект.
  • Подобрения на имота / Хоум стейджинг: Малки ремонти или професионален хоум стейджинг могат да увеличат продажната стойност.
  • Оценка: Оценката на пазарната стойност създава доверие у купувачите и оправдава цената.
  • Енергиен сертификат: Задължителен от 2014 г. за продажба или наем.
  • Лихви по зает капитал: При предсрочно погасяване на заем може да бъде начислена неустойка за предсрочно погасяване.
  • Данъци: В зависимост от използването и продължителността на собствеността може да възникне данък върху спекулативните печалби (виж следващия раздел).

Със SCANDIC ESTATE получавате прозрачен преглед на разходите и подкрепа за тяхното ефективно управление.

Какви данъци възникват по време на продажбата?

Данъчните аспекти са ключов фактор при продажбата на апартамент. По-долу са изброени основните разпоредби:

  • Лична употреба: Ако сте живели в апартамента, продажбата е освободена от данъци – дори ако сте живели там само през годината на продажбата и предходните две години (§ 23 EStG).
  • Апартамент под наем: Ако апартаментът е бил отдаван под наем, данъкът върху спекулативните печалби не се прилага, ако сте го притежавали поне десет години. В противен случай печалбите се облагат според вашата лична данъчна ставка.
  • Търговска дейност: Ако продадете три или повече имота в рамките на пет години, данъчната служба го класифицира като търговска дейност. В този случай се прилага и търговски данък.

Нашите експерти в SCANDIC ESTATE предлагат индивидуални консултации, за да се избегнат данъчни капани и да се оптимизира вашето планиране.

Кога продажбата се счита за търговска?

Търговската продажба на недвижими имоти възниква, когато продадете три или повече имота в рамките на пет години. В този случай трябва да платите не само данък върху доходите от печалбите, но и търговски данък. Стратегическото планиране е от решаващо значение за избягване на тази класификация – например чрез разпределяне на продажбите във времето. SCANDIC ESTATE ви подкрепя с персонализирани решения, за да останете частен собственик.

Ролята на общността на собствениците

Общността на собствениците (WEG) често играе по-голяма роля в процеса на продажба, отколкото мнозина си мислят:

  • Одобрение: В някои случаи WEG изисква писмено съгласие от всички или повечето членове. Без него договорът за покупка е невалиден.
  • Причини за отказ: Възможните причини включват недостатъчна кредитоспособност на купувача или несъвместими планове за използване (например търговска употреба в жилищен комплекс).
  • Препоръка: Дори ако одобрението не е задължително, трябва да ангажирате WEG рано, за да избегнете конфликти.

Ние в SCANDIC ESTATE познаваме правните нюанси на закона за собственост на апартаменти (WEG) и ще ви помогнем да преминете през тази фаза безпроблемно.

Кога е най-доброто време за продажба?

Въпросът „Да продам сега или да изчакам?“ тревожи много собственици. Ето няколко насоки:

  • Пазарни тенденции: След години на ниски лихвени проценти и силен ръст на цените, ръстът на стойността сега е по-умерен, но собствените апартаменти все още са търсени – особено на добри локации.
  • Локацията като предимство: Градските райони близо до работни места и инфраструктура продължават да обещават високи продажни печалби.
  • Промени в лихвените проценти: По-високите лихвени проценти могат да намалят търсенето, но собствеността върху недвижими имоти остава привлекателна.

Благодарение на нашия пазарен опит, SCANDIC ESTATE ще намери оптималния момент за вашата продажба, съобразен с вашия имот.

Продажба с брокер или без?

Решението дали да продадете с брокер или без зависи от вашето време, бюджет и опит. Ето предимствата и недостатъците:

Без брокер

  • Предимства: Спестявате комисионна (обикновено 3-6% от продажната цена), запазвате пълен контрол и можете да отразите спестяванията в цената.
  • Недостатъци: Вие поемате цялото бреме – от оценката до завършването на сделката.

С брокер

  • Предимства: Познаване на пазара, професионален маркетинг, правно сигурно управление на сделки и често по-висока продажна цена.
  • Недостатъци: Възникват разходи, които се разделят между купувача и продавача (регулирани от закона от 2020 г.).

SCANDIC ESTATE ви предлага цялостна подкрепа като професионален партньор – от оценка до среща с нотариус – за да максимизира успеха на вашата продажба.

Колко струва брокер на недвижими имоти?

От 2020 г. комисионната на брокера се разделя по равно между купувача и продавача и варира в зависимост от федералната провинция (например 3,57% с включен ДДС в Бавария, разделен на 1,785% за всяка страна). Нашите услуги в SCANDIC ESTATE се изчисляват прозрачно – знаете точно за какво плащате и каква добавена стойност получавате.

Как протича продажбата на собствен апартамент?

Процесът на продажба е разделен на четири фази, които обясняваме подробно:

1. Подготовка

  • Оценка: Използвайте нашия безплатен калкулатор за стойност на имота или поръчайте професионална оценка. Ключовите фактори включват местоположение, удобства и състояние на сградата.
  • Документи: Съберете извлечение от имотния регистър, енергиен сертификат, план на етажа, декларация за разделяне и др.
  • Подобрения: Малки мерки, като нови кранове или хоум стейджинг, увеличават стойността.
  • Неустойка за предсрочно погасяване: При предсрочно погасяване на заем може да се наложи неустойка (около 1% от остатъчния дълг), освен ако не се прилагат изключения (например след края на периода на фиксирана лихва).

2. Маркетинг

  • Стратегия: Определете целевата група (например семейства или възрастни хора) и изберете подходящи канали (портали, социални медии).
  • Представяне: Висококачествени снимки и атрактивен текст са вашата визитна картичка.
  • Огледи: Представете апартамента в оптимално състояние – чист, привлекателен, с всички подготвени документи.

3. Сделка

  • Преговори: Стратегически определете цената (например 105-110% от стойността) и оставете място за преговори.
  • Проверка на кредитоспособността: Уверете се, че купувачите са платежоспособни (например чрез доклад на Schufa).
  • Договор за покупка: Нотариусът подготвя предварителен договор, който преглеждате преди подписването на окончателния договор (§ 311b BGB).

4. Предаване

  • Среща с нотариус: Продажбата се финализира законно, като разходите обикновено се поемат от купувача.
  • Регистрация в имотния регистър: След плащането на покупната цена и данъка върху прехвърлянето на имота собствеността се прехвърля (§ 873 BGB).
  • Протокол за предаване: Документирайте състоянието, предайте ключовете и документите.

Вашият партньор за продажба на недвижими имоти

В SCANDIC ESTATE се възползвате от нашия опит, пазарни познания и цялостна услуга, която ви спестява време, стрес и разходи. Независимо дали продавате с брокер или самостоятелно – ние ви подкрепяме със съвети и действия, за да получите най-добрата цена за вашия апартамент. Свържете се с нас днес за безплатна първоначална консултация!

Забележка: Тази статия отчита съответните законови разпоредби, като § 23 EStG (данък върху спекулативните печалби), § 9 GrEStG (данък върху прехвърлянето на имоти) и Закона за собственост на апартаменти (WEG).

Accessibility