自有公寓出售 – 与SCANDIC ESTATE携手迈向成功

欢迎体验SCANDIC ESTATE，我们是LEGIER BETEILIGUNGS MBH集团内的房地产专家，该集团还包括SCANDIC PAY和SCANDIC TRADE。您想出售自己的公寓，却不知道从何开始？我们将一步步引导您完成出售流程 – 从产生的费用到税务问题，再到最佳的营销策略。我们的目标：确保您在出售中取得最大成功。在此了解您需要提前知道的一切！

出售自有公寓会产生哪些费用？

出售自有公寓会产生多种费用，作为卖家您应加以考虑。良好的规划有助于最大程度降低这些费用并避免意外。典型的费用包括：

• 房产中介佣金： 如果您聘请房产中介，将收取佣金，自2020年起通常由买家和卖家分摊。金额因联邦州而异。
• 营销费用： 包括专业摄影、在门户网站上发布广告或制作高质量宣传册。
• 物业改善 / 家居布置： 小型维修或专业的家居布置可提升出售价值。
• 评估： 市场价值评估可增强买家信任并证明价格合理。
• 能源证书： 自2014年起，出售或租赁时为强制要求。
• 借贷资本利息： 若提前偿还贷款，可能会收取提前还款罚金。
• 税收： 根据使用情况和持有时间，可能会产生投机性资本利得税（见下一节）。

通过SCANDIC ESTATE，您将获得透明的费用概览，并得到有效管理这些费用的支持。

出售时会产生哪些税收？

税务问题是公寓出售的关键因素。以下是主要规定：

• 自住用途： 如果您自己居住在公寓内，出售免税 – 即使您仅在出售当年及前两年居住（§ 23 EStG）。
• 出租公寓： 如果公寓用于出租，持有至少十年则不适用投机性资本利得税。否则，利润将按您的个人税率纳税。
• 商业交易： 如果您在五年内出售三处或更多物业，税务机关将此归类为商业活动。在此情况下，还需缴纳营业税。

SCANDIC ESTATE的专家提供个性化咨询，帮助您避免税务陷阱并优化规划。

何时出售被视为商业行为？

当您在五年内出售三处或更多物业时，即发生房地产的商业出售。在这种情况下，您不仅需要为利润缴纳所得税，还需缴纳营业税。战略规划对于避免这种分类至关重要 – 例如，将出售分散在不同时间。SCANDIC ESTATE通过定制解决方案支持您保持私人业主身份。

业主委员会的角色

业主委员会（WEG）在出售过程中通常比许多人想象的更重要：

• 批准： 在某些情况下，WEG要求所有或大多数成员的书面同意。没有此同意，买卖合同无效。
• 拒绝理由： 可能的原因包括买家信用不足或用途计划不兼容（例如，在住宅综合体内进行商业用途）。
• 建议： 即使不需要批准，您也应尽早与WEG沟通以避免冲突。

我们在SCANDIC ESTATE熟悉公寓所有权法（WEG）的法律细节，并帮助您顺利完成这一阶段。

何时是出售的最佳时机？

“现在卖还是等？”这个问题困扰着许多业主。以下是一些指导原则：

• 市场趋势： 在多年的低利率和大幅价格上涨之后，价值增长现在更为温和，但自有公寓仍需求旺盛 – 尤其是在优越地段。
• 地段优势： 靠近工作场所和基础设施的城市区域仍承诺高出售回报。
• 利率变化： 更高的利率可能减少需求，但房地产所有权仍具吸引力。

凭借SCANDIC ESTATE的市场专业知识，我们将为您找到适合您物业的最佳出售时机。

通过房产中介还是自行出售？

通过房产中介还是自行出售取决于您的时间、预算和经验。以下是优缺点：

无中介

• 优点： 您可以节省佣金（通常为出售价格的3-6%），保持完全控制，并将节省的费用用于价格调整。
• 缺点： 您需承担从评估到交易完成的所有负担。

有中介

• 优点： 市场知识、专业营销、法律安全的交易处理，以及通常更高的出售价格。
• 缺点： 会产生费用，由买家和卖家分摊（自2020年起受法律监管）。

SCANDIC ESTATE作为专业合作伙伴为您提供全面支持 – 从评估到公证人会面 – 以最大化您的出售成功。

房产中介费用是多少？

自2020年起，房产中介佣金由买家和卖家均分，具体金额因联邦州而异（例如，巴伐利亚州含增值税为3.57%，每方分摊1.785%）。SCANDIC ESTATE的服务费用计算透明，您清楚知道支付的内容和获得的附加价值。

自有公寓的出售流程如何进行？

出售流程分为四个阶段，我们将详细解释：

1. 准备

• 评估： 使用我们的免费房地产价值计算器或订购专业评估。关键因素包括地段、设施和建筑物状况。
• 文件： 收集房产登记册摘录、能源证书、平面图、分户声明等。
• 改进： 小的措施，如新水龙头或家居布置，可提升价值。
• 提前还款罚金： 提前偿还贷款可能需要支付罚金（约剩余债务的1%），除非适用例外情况（例如固定利率期限结束后）。

2. 营销

• 策略： 确定目标群体（例如家庭或老年人）并选择合适的渠道（门户网站、社交媒体）。
• 展示： 高质量照片和吸引人的文本是您的名片。
• 看房： 以最佳状态展示公寓 – 清洁、舒适，所有文件准备就绪。

3. 交易

• 谈判： 战略性地设定价格（例如价值的105-110%），并留有谈判空间。
• 信用检查： 确保买家具备信用能力（例如通过Schufa报告）。
• 买卖合同： 公证人准备初步合同，您在签署最终合同前进行审查（§ 311b BGB）。

4. 交接

• 公证人会面： 出售在法律上完成，费用通常由买家承担。
• 登记册登记： 购房价和房地产转让税支付后，产权转移（§ 873 BGB）。
• 交接协议： 记录物业状况，移交钥匙和文件。

您的房地产出售合作伙伴

在SCANDIC ESTATE，您将受益于我们的专业知识、市场经验和全面服务，节省时间、压力和费用。无论您是通过中介还是独立出售，我们都将通过建议和行动支持您，以获得公寓的最佳价格。今天就联系我们，获取免费的初步咨询！

备注： 本文考虑了相关法律规定，例如§ 23 EStG（投机性资本利得税）、§ 9 GrEStG（房地产转让税）和公寓所有权法（WEG）。