Prodej vlastního bytu – Vaše cesta k úspěchu se SCANDIC ESTATE

Vítejte u SCANDIC ESTATE, vašeho odborníka na nemovitosti v rámci skupiny LEGIER BETEILIGUNGS MBH, do které patří také SCANDIC PAY a SCANDIC TRADE. Chcete prodat svůj vlastní byt a nevíte, kde začít? Provázíme vás krok za krokem procesem prodeje – od vznikajících nákladů přes daňové aspekty až po optimální marketing. Naším cílem je zajistit vám co nejlepší úspěch při prodeji. Zde se dozvíte vše, co potřebujete vědět předem!

Jaké náklady vznikají při prodeji vlastního bytu?

Prodej vlastního bytu s sebou nese různé náklady, které byste jako prodávající měli zohlednit. Dobré plánování vám pomůže tyto náklady minimalizovat a vyhnout se překvapením. Mezi typické náklady patří:

  • Provize realitního makléře: Pokud si najmete makléře, vzniká provize, která je od roku 2020 obvykle rozdělena mezi kupujícího a prodávajícího. Výše se liší podle spolkové země.
  • Náklady na marketing: Patří sem profesionální fotografie, inzeráty na portálech nebo vytvoření kvalitního exposée.
  • Zhodnocení nemovitosti / Homestaging: Menší renovace nebo profesionální homestaging mohou zvýšit prodejní hodnotu.
  • Znalecký posudek: Ocenění tržní hodnoty buduje důvěru u kupujících a ospravedlňuje cenu.
  • Energetický průkaz: Od roku 2014 je zákonně požadován při prodeji nebo pronájmu.
  • Úroky z cizího kapitálu: Pokud je úvěr předčasně splacen, může vzniknout poplatek za předčasné splacení.
  • Daně: V závislosti na využití a době vlastnictví může vzniknout daň ze spekulativního zisku (viz další část).

Se SCANDIC ESTATE získáte transparentní přehled nákladů a podporu pro jejich efektivní správu.

Jaké daně vznikají při prodeji?

Daňové aspekty jsou klíčovým faktorem při prodeji bytu. Zde jsou hlavní předpisy:

  • Vlastní bydlení: Pokud jste v bytě sami bydleli, je prodej osvobozen od daně – a to i v případě, že jste jej výhradně obývali v roce prodeje a v předchozích dvou letech (§ 23 EStG).
  • Pronajatý byt: Pokud byl byt pronajatý, daň ze spekulativního zisku nevzniká, pokud jste jej vlastnili alespoň deset let. V opačném případě je zisk zdaněn vaší osobní daňovou sazbou.
  • Obchodní činnost: Pokud prodáte tři nebo více nemovitostí během pěti let, daňový úřad to klasifikuje jako obchodní činnost. V tomto případě je splatná i živnostenská daň.

Naši odborníci ve SCANDIC ESTATE vám poskytnou individuální poradenství, aby se předešlo daňovým nástrahám a optimalizovalo vaše plánování.

Kdy je prodej považován za obchodní?

Obchodní prodej nemovitosti nastává, pokud během pěti let prodáte tři nebo více objektů. V tomto případě musíte nejen zdanit zisk, ale také zaplatit živnostenskou daň. Strategické plánování je zde klíčové, aby se této klasifikaci zabránilo – například rozložením prodejů v čase. SCANDIC ESTATE vás podporuje s řešeními na míru, abyste zůstali soukromým vlastníkem.

Role společenství vlastníků

Společenství vlastníků (WEG) často hraje při prodeji bytu větší roli, než si mnozí myslí:

  • Souhlas: V některých případech WEG vyžaduje písemný souhlas všech nebo většiny členů. Bez něj je kupní smlouva neplatná.
  • Důvody pro zamítnutí: Možné důvody zahrnují nedostatečnou bonitu kupujícího nebo nekompatibilní plány využití (např. komerční využití v obytném komplexu).
  • Doporučení: I když souhlas není vyžadován, měli byste WEG zapojit včas, aby se předešlo konfliktům.

My ve SCANDIC ESTATE známe právní nuance zákona o vlastnictví bytů (WEG) a pomůžeme vám tento krok hladce zvládnout.

Kdy je správný čas na prodej?

Otázka „Prodat nyní, nebo čekat?“ trápí mnoho vlastníků. Zde je několik vodítek:

  • Vývoj trhu: Po letech nízkých úrokových sazeb a silného růstu cen je zhodnocení nyní umírněnější, ale vlastní byty zůstávají žádané – zejména v dobrých lokalitách.
  • Lokace jako trumf: Městské oblasti s blízkostí k pracovním místům a infrastruktuře nadále slibují vysoké výnosy z prodeje.
  • Obrat úrokových sazeb: Vyšší úrokové sazby mohou poptávku tlumit, ale vlastnictví bydlení zůstává atraktivní.

Díky našim znalostem trhu ve SCANDIC ESTATE najdeme optimální čas pro váš prodej – přizpůsobený vaší nemovitosti.

Prodat s makléřem nebo bez?

Rozhodnutí, zda prodávat s makléřem nebo bez, závisí na vašem čase, rozpočtu a zkušenostech. Zde jsou výhody a nevýhody:

Bez makléře

  • Výhody: Ušetříte provizi (často 3-6 % prodejní ceny), máte plnou kontrolu a můžete úspory promítnout do ceny.
  • Nevýhody: Nesete veškerou námahu – od ocenění až po dokončení transakce.

S makléřem

  • Výhody: Znalosti trhu, profesionální marketing, právně bezpečné vyřízení a často vyšší prodejní cena.
  • Nevýhody: Vznikají náklady, které si kupující a prodávající dělí (od roku 2020 zákonně regulováno).

SCANDIC ESTATE vám jako profesionální partner nabízí komplexní péči – od ocenění až po notářský termín – a maximalizuje váš prodejní úspěch.

Kolik stojí makléř?

Od roku 2020 je provize makléře rozdělena napůl mezi kupujícího a prodávajícího a liší se podle spolkové země (např. 3,57 % včetně DPH v Bavorsku, rozděleno na 1,785 % na stranu). Naše služby ve SCANDIC ESTATE jsou transparentně kalkulovány – přesně víte, za co platíte a jakou přidanou hodnotu získáváte.

Jak probíhá prodej vlastního bytu?

Proces prodeje se dělí na čtyři fáze, které podrobně osvětlíme:

1. Příprava

  • Ocenění: Využijte náš bezplatný kalkulátor hodnoty nemovitosti nebo si nechte vypracovat profesionální ocenění. Klíčové jsou faktory jako poloha, vybavení a stav budovy.
  • Dokumenty: Shromážděte výpis z katastru nemovitostí, energetický průkaz, půdorys, prohlášení o rozdělení atd.
  • Zhodnocení: Malá opatření, jako nové armatury nebo homestaging, zvyšují hodnotu.
  • Poplatek za předčasné splacení: Při předčasném splacení úvěru může vzniknout poplatek (přibližně 1 % zbytkového dluhu), pokud neplatí výjimky (např. po skončení fixace úroku).

2. Marketing

  • Strategie: Definujte cílovou skupinu (např. rodiny nebo senioři) a vyberte vhodné kanály (portály, sociální sítě).
  • Exposé: Kvalitní fotografie a poutavý text jsou vaší vizitkou.
  • Prohlídky: Představte byt optimálně připravený – čistý, útulný, se všemi dokumenty po ruce.

3. Vyřízení

  • Vyjednávání: Strategicky stanovte cenu (např. 105-110 % hodnoty) a ponechte si prostor pro vyjednávání.
  • Kontrola bonity: Ujistěte se, že kupující jsou platebně schopní (např. prostřednictvím zprávy Schufa).
  • Kupní smlouva: Notář vypracuje předběžnou smlouvu, kterou přezkoumáte před podpisem finální smlouvy (§ 311b BGB).

4. Předání

  • Notářský termín: Prodej je právně zpečetěn, náklady obvykle nese kupující.
  • Zápis do katastru: Po zaplacení kupní ceny a daně z převodu vlastnictví je vlastnictví převedeno (§ 873 BGB).
  • Protokol o předání: Zdokumentujte stav, předejte klíče a dokumenty.

Váš partner pro prodej nemovitostí

Se SCANDIC ESTATE těžíte z naší odbornosti, znalosti trhu a komplexního servisu, který vám šetří čas, nervy a náklady. Ať už s makléřem, nebo samostatně – podporujeme vás radami a činy, abyste dosáhli co nejlepší ceny za svůj byt. Kontaktujte nás ještě dnes pro bezplatnou úvodní konzultaci!

Poznámka: Tento příspěvek zohledňuje relevantní právní předpisy, jako jsou § 23 EStG (daň ze spekulativního zisku), § 9 GrEStG (daň z převodu nemovitostí) a zákon o vlastnictví bytů (WEG).

Accessibility