Salg af en ejerlejlighed – Din vej til succes med SCANDIC ESTATE

Velkommen til SCANDIC ESTATE, din ekspert i fast ejendom inden for LEGIER BETEILIGUNGS MBH-gruppen, som også omfatter SCANDIC PAY og SCANDIC TRADE. Ønsker du at sælge din ejerlejlighed og ved ikke, hvor du skal starte? Vi guider dig trin for trin gennem salgsprocessen – fra de opståede omkostninger over skatteaspekter til optimal markedsføring. Vores mål: at sikre dig det bedst mulige salgssucces. Læs her alt, hvad du skal vide på forhånd!

Hvilke omkostninger opstår ved salg af en ejerlejlighed?

Salg af en ejerlejlighed medfører forskellige omkostninger, som du som sælger bør tage i betragtning. God planlægning hjælper dig med at minimere disse og undgå overraskelser. Typiske omkostninger inkluderer:

  • Mæglerhonorarer: Hvis du hyrer en mægler, opkræves en provision, som siden 2020 typisk deles mellem køber og sælger. Beløbet varierer afhængigt af delstaten.
  • Markedsføringsomkostninger: Dette omfatter professionelle fotos, annoncer på portaler eller udarbejdelse af en højkvalitets eksponering.
  • Opgradering af ejendommen / Homestaging: Mindre renoveringer eller professionel homestaging kan øge salgsværdien.
  • Vurdering: En markedsværdvurdering skaber tillid hos købere og retfærdiggør prisen.
  • Energicertifikat: Lovpligtigt siden 2014 ved salg eller udlejning.
  • Renter på fremmed kapital: Hvis et lån indfries før tid, kan der opstå en førtidsindfrielseskompensation.
  • Skatter: Afhængigt af brug og ejertid kan der opstå en spekulationsskat (se næste afsnit).

Med SCANDIC ESTATE får du en gennemsigtig oversigt over omkostningerne og støtte til at håndtere disse poster effektivt.

Hvilke skatter opstår ved salg?

Skatteaspekter er en afgørende faktor ved salg af en lejlighed. Her er de vigtigste regler:

  • Egen brug: Hvis du selv har boet i lejligheden, er salget skattefrit – også hvis du udelukkende har beboet den i salgsåret og de to foregående år (§ 23 EStG).
  • Udlejet lejlighed: Hvis lejligheden har været udlejet, opkræves der ingen spekulationsskat, hvis du har ejet den i mindst ti år. Ellers beskattes fortjenesten med din personlige skattesats.
  • Erhvervsmæssig handel: Hvis du sælger tre eller flere ejendomme inden for fem år, klassificerer skattevæsenet dette som erhvervsmæssig handel. I så fald skal der også betales erhvervsskat.

Vores eksperter hos SCANDIC ESTATE tilbyder individuel rådgivning for at undgå skattefælder og optimere din planlægning.

Hvornår betragtes et salg som erhvervsmæssigt?

Et erhvervsmæssigt ejendomssalg finder sted, hvis du sælger tre eller flere objekter inden for fem år. I dette tilfælde skal du ikke kun betale indkomstskat af fortjenesten, men også erhvervsskat. Strategisk planlægning er afgørende for at undgå denne klassificering – fx ved at fordele salgene over tid. SCANDIC ESTATE støtter dig med skræddersyede løsninger, så du forbliver en privat ejer.

Ejerforeningens rolle

Ejerforeningen (WEG) spiller ofte en større rolle ved salg af en lejlighed, end mange tror:

  • Godkendelse: I nogle tilfælde kræver WEG skriftlig godkendelse fra alle eller flertallet af medlemmerne. Uden denne er købsaftalen ugyldig.
  • Årsager til afvisning: Mulige årsager inkluderer købers manglende kreditværdighed eller uforenelige anvendelsesplaner (fx erhvervsmæssig brug i et boligkompleks).
  • Anbefaling: Selvom godkendelse ikke er påkrævet, bør du involvere WEG tidligt for at undgå konflikter.

Vi hos SCANDIC ESTATE kender de juridiske nuancer i ejerlejlighedsloven (WEG) og hjælper dig med at håndtere dette trin gnidningsfrit.

Hvornår er det rigtige tidspunkt for salg?

Spørgsmålet ”Sælge nu eller vente?” bekymrer mange ejere. Her er nogle retningslinjer:

  • Markedsudvikling: Efter år med lave renter og stærke prisstigninger er værdistigningen nu mere moderat, men ejerlejligheder er stadig efterspurgte – især i gode beliggenheder.
  • Beliggenhed som trumf: Byområder med nærhed til arbejdspladser og infrastruktur lover fortsat høje salgsindtægter.
  • Rentevending: Højere renter kan dæmpe efterspørgslen, men ejerskab af bolig forbliver attraktivt.

Med vores markedskendskab hos SCANDIC ESTATE finder vi det optimale tidspunkt for dit salg – tilpasset din ejendom.

Sælge med eller uden mægler?

Beslutningen om at sælge med eller uden mægler afhænger af din tid, budget og erfaring. Her er fordele og ulemper:

Uden mægler

  • Fordele: Du sparer provisionen (ofte 3-6 % af salgsprisen), bevarer fuld kontrol og kan lade besparelserne indgå i prisen.
  • Ulemper: Du bærer hele byrden – fra værdiansættelse til gennemførelse af transaktionen.

Med mægler

  • Fordele: Markedskendskab, professionel markedsføring, juridisk sikker håndtering og ofte en højere salgspris.
  • Ulemper: Der opstår omkostninger, som deles mellem køber og sælger (reguleret ved lov siden 2020).

SCANDIC ESTATE tilbyder dig som professionel partner omfattende støtte – fra værdiansættelse til notartid – for at maksimere din salgssucces.

Hvad koster en mægler?

Siden 2020 deles mæglerprovisionen ligeligt mellem køber og sælger og varierer afhængigt af delstaten (fx 3,57 % inkl. moms i Bayern, fordelt på 1,785 % pr. part). Vores tjenester hos SCANDIC ESTATE er gennemsigtigt beregnede – du ved præcist, hvad du betaler for, og hvilken merværdi du får.

Hvordan foregår salget af en ejerlejlighed?

Salgsprocessen opdeles i fire faser, som vi belyser i detaljer:

1. Forberedelse

  • Værdiansættelse: Brug vores gratis ejendomsværdiberegner eller få udarbejdet en professionel vurdering. Faktorer som beliggenhed, udstyr og bygningens tilstand er afgørende.
  • Dokumenter: Saml ejendomsuddrag, energicertifikat, plantegning, delingserklæring mv.
  • Opgraderinger: Små tiltag som nye armaturer eller homestaging øger værdien.
  • Førtidsindfrielseskompensation: Ved førtidig indfrielse af lån kan der opstå en kompensation (ca. 1 % af restgælden), medmindre undtagelser gælder (fx efter rentebindingsperioden).

2. Markedsføring

  • Strategi: Definér din målgruppe (fx familier eller seniorer) og vælg passende kanaler (portaler, sociale medier).
  • Eksponering: Højkvalitetsfotos og en tiltalende tekst er dit visitkort.
  • Fremvisninger: Præsentér lejligheden optimalt forberedt – ren, indbydende, med alle dokumenter klar.

3. Gennemførelse

  • Forhandlinger: Sæt prisen strategisk (fx 105-110 % af værdien) og behold plads til forhandling.
  • Kreditkontrol: Sørg for, at købere er betalingsdygtige (fx via Schufa-rapport).
  • Købsaftale: Notaren udarbejder en foreløbig kontrakt, som du gennemgår, før den endelige kontrakt underskrives (§ 311b BGB).

4. Overdragelse

  • Notartid: Salget forsegles juridisk, og omkostningerne bæres normalt af køberen.
  • Tinglysning: Efter betaling af købesummen og overførselsskatten overdrages ejendomsretten (§ 873 BGB).
  • Overdragelsesprotokol: Dokumentér tilstanden, overdrag nøgler og dokumenter.

Din partner til ejendomssalg

Hos SCANDIC ESTATE drager du fordel af vores ekspertise, markedskendskab og en omfattende service, der sparer dig tid, nerver og omkostninger. Uanset om du sælger med mægler eller på egen hånd – vi støtter dig med råd og handling for at opnå den bedst mulige pris for din ejerlejlighed. Kontakt os i dag for en gratis indledende konsultation!

Bemærk: Denne artikel tager højde for relevante lovbestemmelser som § 23 EStG (spekulationsskat), § 9 GrEStG (overførselsskat) og ejerlejlighedsloven (WEG).

Accessibility