Verkoop van een eigen appartement – Uw weg naar succes met SCANDIC ESTATE

Welkom bij SCANDIC ESTATE, uw vastgoedspecialist binnen de LEGIER BETEILIGUNGS MBH-groep, waartoe ook SCANDIC PAY en SCANDIC TRADE behoren. Wilt u uw eigen appartement verkopen en weet u niet waar te beginnen? Wij begeleiden u stap voor stap door het verkoopproces – van de kosten die ontstaan tot fiscale aspecten en de optimale marketingstrategie. Ons doel: u de beste verkoopresultaten garanderen. Ontdek hier alles wat u van tevoren moet weten!

Welke kosten ontstaan er bij de verkoop van een eigen appartement?

De verkoop van een eigen appartement brengt verschillende kosten met zich mee die u als verkoper in overweging moet nemen. Goede planning helpt deze kosten te minimaliseren en verrassingen te vermijden. Typische kosten omvatten:

• Provisie van de makelaar: Als u een makelaar inschakelt, wordt een provisie in rekening gebracht, die sinds 2020 meestal wordt gedeeld tussen koper en verkoper. Het bedrag varieert per bondsstaat.
• Marketingkosten: Deze omvatten professionele fotografie, advertenties op portals of het maken van een hoogwaardige brochure.
• Verbeteringen aan de woning / Home staging: Kleine reparaties of professioneel home staging kunnen de verkoopwaarde verhogen.
• Waardering: Een waardebepaling van de marktwaarde wekt vertrouwen bij kopers en rechtvaardigt de prijs.
• Energiecertificaat: Verplicht sinds 2014 voor verkoop of verhuur.
• Rente op geleend kapitaal: Bij vervroegde aflossing van een lening kan een boete voor vervroegde aflossing van toepassing zijn.
• Belastingen: Afhankelijk van het gebruik en de duur van het eigendom kan een speculatiewinstbelasting ontstaan (zie de volgende sectie).

Met SCANDIC ESTATE krijgt u een transparant overzicht van de kosten en ondersteuning om deze posten effectief te beheren.

Welke belastingen ontstaan er tijdens de verkoop?

Fiscale aspecten zijn een doorslaggevende factor bij de verkoop van een appartement. Hier zijn de belangrijkste bepalingen:

• Eigen gebruik: Als u zelf in het appartement heeft gewoond, is de verkoop vrijgesteld van belastingen – zelfs als u er alleen in het jaar van verkoop en de twee voorgaande jaren heeft gewoond (§ 23 EStG).
• Verhuurd appartement: Als het appartement is verhuurd, is de speculatiewinstbelasting niet van toepassing als u het minstens tien jaar in bezit heeft gehad. Anders worden de winsten belast volgens uw persoonlijke belastingtarief.
• Commerciële handel: Als u binnen vijf jaar drie of meer eigendommen verkoopt, classificeert de belastingdienst dit als commerciële activiteit. In dat geval is ook de handelsbelasting van toepassing.

Onze experts bij SCANDIC ESTATE bieden gepersonaliseerd advies om fiscale valkuilen te vermijden en uw planning te optimaliseren.

Wanneer wordt een verkoop als commercieel beschouwd?

Een commerciële verkoop van vastgoed vindt plaats wanneer u binnen vijf jaar drie of meer eigendommen verkoopt. In dat geval moet u niet alleen inkomstenbelasting over de winst betalen, maar ook handelsbelasting. Strategische planning is cruciaal om deze classificatie te vermijden – bijvoorbeeld door verkopen over de tijd te spreiden. SCANDIC ESTATE ondersteunt u met op maat gemaakte oplossingen om een particuliere eigenaar te blijven.

De rol van de vereniging van eigenaren

De vereniging van eigenaren (WEG) speelt vaak een grotere rol in het verkoopproces dan velen denken:

• Goedkeuring: In sommige gevallen vereist de WEG schriftelijke toestemming van alle of de meeste leden. Zonder deze toestemming is het koopcontract ongeldig.
• Redenen voor afwijzing: Mogelijke redenen zijn onder meer onvoldoende kredietwaardigheid van de koper of onverenigbare gebruiksplannen (bijvoorbeeld commercieel gebruik in een residentieel complex).
• Aanbeveling: Zelfs als goedkeuring niet vereist is, moet u de WEG vroegtijdig betrekken om conflicten te vermijden.

Wij bij SCANDIC ESTATE kennen de juridische finesses van de wet op appartementsrechten (WEG) en helpen u deze fase soepel te doorlopen.

Wanneer is het beste moment om te verkopen?

De vraag “Nu verkopen of wachten?” houdt veel eigenaren bezig. Hier zijn enkele richtlijnen:

• Markttrends: Na jaren van lage rentetarieven en sterke prijsstijgingen is de waardegroei nu gematigder, maar eigen appartementen blijven gewild – vooral op goede locaties.
• Locatie als troef: Stedelijke gebieden nabij werkplekken en infrastructuur blijven hoge verkoopopbrengsten beloven.
• Veranderingen in rentetarieven: Hogere rentetarieven kunnen de vraag verminderen, maar woningbezit blijft aantrekkelijk.

Dankzij onze marktkennis bij SCANDIC ESTATE vinden we het optimale moment voor uw verkoop, afgestemd op uw eigendom.

Verkopen met of zonder makelaar?

De beslissing om te verkopen met of zonder makelaar hangt af van uw tijd, budget en ervaring. Hier zijn de voor- en nadelen:

Zonder makelaar

• Voordelen: U bespaart op de provisie (meestal 3-6% van de verkoopprijs), behoudt volledige controle en kunt de besparingen in de prijs verwerken.
• Nadelen: U draagt de volledige last – van waardering tot afronding van de transactie.

Met makelaar

• Voordelen: Marktkennis, professionele marketing, juridisch veilige transactieverwerking en vaak een hogere verkoopprijs.
• Nadelen: Er ontstaan kosten, die worden verdeeld tussen koper en verkoper (gereguleerd door de wet sinds 2020).

SCANDIC ESTATE biedt u uitgebreide ondersteuning als professionele partner – van waardering tot de notarisafspraak – om uw verkoop succes te maximaliseren.

Wat kost een makelaar?

Sinds 2020 wordt de provisie van de makelaar gelijk verdeeld tussen koper en verkoper en varieert deze per bondsstaat (bijvoorbeeld 3,57% inclusief btw in Beieren, verdeeld in 1,785% per partij). Onze diensten bij SCANDIC ESTATE worden transparant berekend – u weet precies waarvoor u betaalt en welke toegevoegde waarde u ontvangt.

Hoe verloopt de verkoop van een eigen appartement?

Het verkoopproces is onderverdeeld in vier fasen, die we in detail uitleggen:

1. Voorbereiding

• Waardering: Gebruik onze gratis waarderingscalculator voor vastgoed of bestel een professionele waardering. Belangrijke factoren zijn locatie, inrichting en de staat van het gebouw.
• Documenten: Verzamel het uittreksel uit het kadaster, het energiecertificaat, de plattegrond, de verdelingsverklaring, enz.
• Verbeteringen: Kleine maatregelen, zoals nieuwe kranen of home staging, verhogen de waarde.
• Boete voor vervroegde aflossing: Bij vervroegde aflossing van een lening kan een boete worden opgelegd (ongeveer 1% van de resterende schuld), tenzij uitzonderingen van toepassing zijn (bijvoorbeeld na afloop van de vaste renteperiode).

2. Marketing

• Strategie: Bepaal de doelgroep (bijvoorbeeld gezinnen of senioren) en kies de juiste kanalen (portalen, sociale media).
• Presentatie: Hoogwaardige foto’s en aantrekkelijke tekst zijn uw visitekaartje.
• Bezichtigingen: Presenteer het appartement in optimale staat – schoon, uitnodigend, met alle documenten gereed.

3. Transactie

• Onderhandelingen: Stel de prijs strategisch vast (bijvoorbeeld 105-110% van de waarde) en laat ruimte voor onderhandeling.
• Kredietwaardigheidscontrole: Zorg ervoor dat kopers kredietwaardig zijn (bijvoorbeeld via een Schufa-rapport).
• Koopcontract: De notaris stelt een voorlopig contract op, dat u beoordeelt voordat u het definitieve contract ondertekent (§ 311b BGB).

4. Overdracht

• Notarisafspraak: De verkoop wordt juridisch afgerond, waarbij de kosten meestal door de koper worden gedragen.
• Inschrijving in het kadaster: Na betaling van de koopprijs en de overdrachtsbelasting wordt het eigendomsrecht overgedragen (§ 873 BGB).
• Overdrachtsprotocol: Documenteer de staat, overhandig de sleutels en documenten.

Uw partner voor vastgoedverkoop

Bij SCANDIC ESTATE profiteert u van onze expertise, marktkennis en uitgebreide service die u tijd, stress en kosten bespaart. Of u nu met een makelaar verkoopt of zelfstandig – wij ondersteunen u met advies en acties om de beste prijs voor uw appartement te behalen. Neem vandaag nog contact met ons op voor een gratis eerste consult!

Opmerking: Dit artikel houdt rekening met de relevante wettelijke bepalingen, zoals § 23 EStG (speculatiewinstbelasting), § 9 GrEStG (overdrachtsbelasting) en de Wet op appartementsrechten (WEG).