Πώληση του δικού σας διαμερίσματος – Ο δρόμος σας προς την επιτυχία με την SCANDIC ESTATE

Καλωσορίσατε στην SCANDIC ESTATE, τον ειδικό σας στα ακίνητα εντός του ομίλου LEGIER BETEILIGUNGS MBH, που περιλαμβάνει επίσης τις SCANDIC PAY και SCANDIC TRADE. Θέλετε να πουλήσετε το δικό σας διαμέρισμα και δεν ξέρετε από πού να ξεκινήσετε; Θα σας καθοδηγήσουμε βήμα-βήμα στη διαδικασία πώλησης – από τα έξοδα που προκύπτουν μέχρι τις φορολογικές πτυχές και την оптимική στρατηγική μάρκετινγκ. Στόχος μας: να εξασφαλίσουμε τη μέγιστη επιτυχία σας στην πώληση. Μάθετε εδώ όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε εκ των προτέρων!

Ποια έξοδα προκύπτουν κατά την πώληση του δικού σας διαμερίσματος;

Η πώληση του δικού σας διαμερίσματος συνεπάγεται διάφορα έξοδα που, ως πωλητής, πρέπει να λάβετε υπόψη. Ο καλός σχεδιασμός βοηθά στην ελαχιστοποίηση αυτών των εξόδων και στην αποφυγή εκπλήξεων. Τα τυπικά έξοδα περιλαμβάνουν:

  • Προμήθεια μεσίτη: Εάν προσλάβετε μεσίτη ακινήτων, χρεώνεται προμήθεια, η οποία από το 2020 συνήθως μοιράζεται μεταξύ αγοραστή και πωλητή. Το ποσό ποικίλλει ανάλογα με την ομοσπονδιακή πολιτεία.
  • Έξοδα μάρκετινγκ: Περιλαμβάνουν επαγγελματικές φωτογραφίες, διαφημίσεις σε πύλες ή τη δημιουργία υψηλής ποιότητας φυλλαδίου.
  • Βελτιώσεις ακινήτου / Home staging: Μικρές επισκευές ή επαγγελματικό home staging μπορούν να αυξήσουν την αξία πώλησης.
  • Εκτίμηση: Η εκτίμηση της αγοραίας αξίας δημιουργεί εμπιστοσύνη στους αγοραστές και δικαιολογεί την τιμή.
  • Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης: Υποχρεωτικό από το 2014 για πώληση ή ενοικίαση.
  • Τόκοι δανεισμένου κεφαλαίου: Σε περίπτωση πρόωρης αποπληρωμής δανείου, μπορεί να επιβληθεί πρόστιμο πρόωρης αποπληρωμής.
  • Φόροι: Ανάλογα με τη χρήση και τη διάρκεια ιδιοκτησίας, μπορεί να προκύψει φόρος κεφαλαιακών κερδών (βλ. επόμενη ενότητα).

Με την SCANDIC ESTATE, λαμβάνετε μια διαφανή επισκόπηση των εξόδων και υποστήριξη για την αποτελεσματική διαχείρισή τους.

Ποιοι φόροι προκύπτουν κατά την πώληση;

Οι φορολογικές πτυχές αποτελούν βασικό παράγοντα στην πώληση ενός διαμερίσματος. Παρακάτω παρατίθενται οι κύριες διατάξεις:

  • Ιδία χρήση: Εάν έχετε ζήσει στο διαμέρισμα, η πώληση είναι αφορολόγητη – ακόμα κι αν ζούσατε εκεί μόνο το έτος της πώλησης και τα δύο προηγούμενα έτη (§ 23 EStG).
  • Ενοικιαζόμενο διαμέρισμα: Εάν το διαμέρισμα ήταν ενοικιαζόμενο, ο φόρος κεφαλαιακών κερδών δεν ισχύει εάν το κατείχατε για τουλάχιστον δέκα χρόνια. Διαφορετικά, τα κέρδη φορολογούνται με βάση το προσωπικό σας φορολογικό συντελεστή.
  • Εμπορική δραστηριότητα: Εάν πουλήσετε τρία ή περισσότερα ακίνητα εντός πέντε ετών, η εφορία το κατατάσσει ως εμπορική δραστηριότητα. Σε αυτή την περίπτωση, ισχύει και εμπορικός φόρος.

Οι ειδικοί μας στην SCANDIC ESTATE προσφέρουν εξατομικευμένες συμβουλές για την αποφυγή φορολογικών παγίδων και τη βελτιστοποίηση του σχεδιασμού σας.

Πότε θεωρείται η πώληση εμπορική;

Η εμπορική πώληση ακινήτων προκύπτει όταν πουλάτε τρία ή περισσότερα ακίνητα εντός πέντε ετών. Σε αυτή την περίπτωση, πρέπει να πληρώσετε όχι μόνο φόρο εισοδήματος επί των κερδών αλλά και εμπορικό φόρο. Ο στρατηγικός σχεδιασμός είναι κρίσιμος για την αποφυγή αυτής της κατάταξης – για παράδειγμα, με τη χρονική κατανομή των πωλήσεων. Η SCANDIC ESTATE σας υποστηρίζει με προσαρμοσμένες λύσεις για να παραμείνετε ιδιώτης ιδιοκτήτης.

Ο ρόλος της κοινότητας ιδιοκτητών

Η κοινότητα ιδιοκτητών (WEG) συχνά παίζει μεγαλύτερο ρόλο στη διαδικασία πώλησης από ό,τι φαντάζονται πολλοί:

  • Έγκριση: Σε ορισμένες περιπτώσεις, η WEG απαιτεί γραπτή συγκατάθεση από όλα ή τα περισσότερα μέλη. Χωρίς αυτή, η σύμβαση πώλησης είναι άκυρη.
  • Λόγοι απόρριψης: Πιθανοί λόγοι περιλαμβάνουν ανεπαρκή πιστοληπτική ικανότητα του αγοραστή ή ασύμβατα σχέδια χρήσης (π.χ. εμπορική χρήση σε συγκρότημα κατοικιών).
  • Σύσταση: Ακόμα κι αν η έγκριση δεν είναι απαραίτητη, θα πρέπει να εμπλέξετε την WEG νωρίς για να αποφύγετε συγκρούσεις.

Εμείς στην SCANDIC ESTATE γνωρίζουμε τις νομικές λεπτομέρειες του νόμου περί ιδιοκτησίας διαμερισμάτων (WEG) και σας βοηθούμε να πλοηγηθείτε ομαλά σε αυτή τη φάση.

Πότε είναι η καλύτερη στιγμή για πώληση;

Η ερώτηση «Να πουλήσω τώρα ή να περιμένω;» απασχολεί πολλούς ιδιοκτήτες. Ακολουθούν μερικές κατευθυντήριες γραμμές:

  • Τάσεις της αγοράς: Μετά από χρόνια χαμηλών επιτοκίων και ισχυρής αύξησης των τιμών, η αύξηση της αξίας είναι πλέον πιο μετριοπαθής, αλλά τα ιδιόκτητα διαμερίσματα παραμένουν σε ζήτηση – ιδιαίτερα σε καλές τοποθεσίες.
  • Η τοποθεσία ως πλεονέκτημα: Οι αστικές περιοχές κοντά σε χώρους εργασίας και υποδομές εξακολουθούν να υπόσχονται υψηλές αποδόσεις πώλησης.
  • Αλλαγές επιτοκίων: Τα υψηλότερα επιτόκια μπορεί να μειώσουν τη ζήτηση, αλλά η ιδιοκτησία ακινήτων παραμένει ελκυστική.

Χάρη στην εμπειρία μας στην αγορά, η SCANDIC ESTATE βρίσκει τον βέλτιστο χρόνο για την πώλησή σας, προσαρμοσμένο στο ακίνητό σας.

Πώληση με μεσίτη ή χωρίς;

Η απόφαση για πώληση με ή χωρίς μεσίτη εξαρτάται από τον χρόνο, τον προϋπολογισμό και την εμπειρία σας. Ακολουθούν τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα:

Χωρίς μεσίτη

  • Πλεονεκτήματα: Εξοικονομείτε την προμήθεια (συνήθως 3-6% της τιμής πώλησης), διατηρείτε πλήρη έλεγχο και μπορείτε να αντικατοπτρίσετε την εξοικονόμηση στην τιμή.
  • Μειονεκτήματα: Φέρετε όλο το βάρος – από την εκτίμηση έως την ολοκλήρωση της συναλλαγής.

Με μεσίτη

  • Πλεονεκτήματα: Γνώση της αγοράς, επαγγελματικό μάρκετινγκ, νομικά ασφαλής διαχείριση συναλλαγών και συχνά υψηλότερη τιμή πώλησης.
  • Μειονεκτήματα: Προκύπτουν έξοδα, τα οποία μοιράζονται μεταξύ αγοραστή και πωλητή (ρυθμίζεται από το νόμο από το 2020).

Η SCANDIC ESTATE σας προσφέρει ολοκληρωμένη υποστήριξη ως επαγγελματικός συνεργάτης – από την εκτίμηση έως τη συνάντηση με τον συμβολαιογράφο – για να μεγιστοποιήσει την επιτυχία της πώλησής σας.

Πόσο κοστίζει ένας μεσίτης;

Από το 2020, η προμήθεια του μεσίτη μοιράζεται ισόποσα μεταξύ αγοραστή και πωλητή και ποικίλλει ανάλογα με την ομοσπονδιακή πολιτεία (π.χ. 3,57% συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ στη Βαυαρία, μοιρασμένο σε 1,785% για κάθε πλευρά). Οι υπηρεσίες μας στην SCANDIC ESTATE υπολογίζονται διαφανώς – γνωρίζετε ακριβώς για τι πληρώνετε και ποια προστιθέμενη αξία λαμβάνετε.

Πώς γίνεται η πώληση του δικού σας διαμερίσματος;

Η διαδικασία πώλησης χωρίζεται σε τέσσερις φάσεις, τις οποίες εξηγούμε λεπτομερώς:

1. Προετοιμασία

  • Εκτίμηση: Χρησιμοποιήστε τον δωρεάν υπολογιστή αξίας ακινήτων μας ή παραγγείλετε επαγγελματική εκτίμηση. Οι βασικοί παράγοντες περιλαμβάνουν την τοποθεσία, τις ανέσεις και την κατάσταση του κτιρίου.
  • Έγγραφα: Συγκεντρώστε το απόσπασμα από το κτηματολόγιο, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, το σχέδιο κατόψεως, τη δήλωση διαχωρισμού κ.λπ.
  • Βελτιώσεις: Μικρά μέτρα, όπως νέες βρύσες ή home staging, αυξάνουν την αξία.
  • Πρόστιμο πρόωρης αποπληρωμής: Σε περίπτωση πρόωρης αποπληρωμής δανείου, μπορεί να επιβληθεί πρόστιμο (περίπου 1% του υπολοίπου χρέους), εκτός εάν ισχύουν εξαιρέσεις (π.χ. μετά τη λήξη της περιόδου σταθερού επιτοκίου).

2. Μάρκετινγκ

  • Στρατηγική: Καθορίστε την ομάδα-στόχο (π.χ. οικογένειες ή ηλικιωμένους) και επιλέξτε κατάλληλα κανάλια (πύλες, κοινωνικά μέσα).
  • Παρουσίαση: Υψηλής ποιότητας φωτογραφίες και ελκυστικό κείμενο είναι η βιτρίνα σας.
  • Επισκέψεις: Παρουσιάστε το διαμέρισμα σε βέλτιστη κατάσταση – καθαρό, ελκυστικό, με όλα τα έγγραφα έτοιμα.

3. Συναλλαγή

  • Διαπραγματεύσεις: Ορίστε την τιμή στρατηγικά (π.χ. 105-110% της αξίας) και αφήστε περιθώριο για διαπραγμάτευση.
  • Έλεγχος πιστοληπτικής ικανότητας: Βεβαιωθείτε ότι οι αγοραστές είναι φερέγγυοι (π.χ. μέσω αναφοράς Schufa).
  • Σύμβαση πώλησης: Ο συμβολαιογράφος προετοιμάζει το προσύμφωνο, το οποίο εξετάζετε πριν από την υπογραφή της τελικής σύμβασης (§ 311b BGB).

4. Παράδοση

  • Συνάντηση με συμβολαιογράφο: Η πώληση ολοκληρώνεται νομικά και τα έξοδα συνήθως καλύπτονται από τον αγοραστή.
  • Εγγραφή στο κτηματολόγιο: Μετά την πληρωμή της τιμής αγοράς και του φόρου μεταβίβασης ακινήτου, η ιδιοκτησία μεταβιβάζεται (§ 873 BGB).
  • Πρωτόκολλο παράδοσης: Καταγράψτε την κατάσταση, παραδώστε τα κλειδιά και τα έγγραφα.

Ο συνεργάτης σας για την πώληση ακινήτων

Στην SCANDIC ESTATE, επωφελείστε από την τεχνογνωσία μας, τη γνώση της αγοράς και την ολοκληρωμένη υπηρεσία που σας εξοικονομεί χρόνο, άγχος και έξοδα. Είτε πουλάτε με μεσίτη είτε μόνοι σας – σας υποστηρίζουμε με συμβουλές και πράξεις για να πετύχετε την καλύτερη τιμή για το διαμέρισμά σας. Επικοινωνήστε μαζί μας σήμερα για μια δωρεάν αρχική διαβούλευση!

Σημείωση: Το άρθρο αυτό λαμβάνει υπόψη τις σχετικές νομικές διατάξεις, όπως το § 23 EStG (φόρος κεφαλαιακών κερδών), το § 9 GrEStG (φόρος μεταβίβασης ακινήτου) και τον νόμο περί ιδιοκτησίας διαμερισμάτων (WEG).

Accessibility