Oman asunnon myynti – Tiesi menestykseen SCANDIC ESTATE:n kanssa

Tervetuloa SCANDIC ESTATE:en, kiinteistöasiantuntijasi LEGIER BETEILIGUNGS MBH -ryhmän sisällä, johon kuuluvat myös SCANDIC PAY ja SCANDIC TRADE. Haluatko myydä oman asuntosi, mutta et tiedä, mistä aloittaa? Ohjaamme sinut askel askeleelta myyntiprosessin läpi – syntyvistä kustannuksista verotuksellisiin näkökohtiin ja optimaaliseen markkinointistrategiaan. Tavoitteemme: varmistaa sinulle paras mahdollinen myyntimenestys. Lue täältä kaikki, mitä sinun tarvitsee tietää etukäteen!

Mitä kustannuksia syntyy oman asunnon myynnistä?

Oman asunnon myynti aiheuttaa erilaisia kustannuksia, jotka sinun myyjänä tulisi ottaa huomioon. Hyvä suunnittelu auttaa minimoimaan nämä kustannukset ja välttämään yllätyksiä. Tyypillisiä kustannuksia ovat:

• Kiinteistönvälittäjän palkkio: Jos palkkaat kiinteistönvälittäjän, peritään palkkio, joka vuodesta 2020 lähtien jaetaan yleensä ostajan ja myyjän kesken. Summa vaihtelee liittovaltion mukaan.
• Markkinointikustannukset: Näihin kuuluvat ammattimaiset valokuvat, ilmoitukset portaaleissa tai korkealaatuisen esitteen laatiminen.
• Asunnon parannukset / Kotistailaus: Pienet korjaukset tai ammattimainen kotistailaus voivat nostaa myyntiarvoa.
• Arviointi: Markkina-arvon arviointi luo luottamusta ostajiin ja oikeuttaa hinnan.
• Energiatodistus: Pakollinen vuodesta 2014 lähtien myynnissä tai vuokrauksessa.
• Lainapääoman korko: Jos laina maksetaan takaisin ennenaikaisesti, voidaan periä ennenaikaisen takaisinmaksun sakko.
• Verot: Käytöstä ja omistusajasta riippuen voi syntyä spekulatiivinen voittovero (katso seuraava osio).

SCANDIC ESTATE:n kanssa saat läpinäkyvän yleiskuvan kustannuksista ja tukea niiden tehokkaaseen hallintaan.

Mitä veroja syntyy myynnin yhteydessä?

Verotukselliset näkökohdat ovat ratkaiseva tekijä asunnon myynnissä. Tässä ovat tärkeimmät määräykset:

• Oma käyttö: Jos olet asunut asunnossa itse, myynti on verovapaa – vaikka olisit asunut siinä vain myyntivuonna ja kahtena edeltävänä vuonna (§ 23 EStG).
• Vuokrattu asunto: Jos asunto on ollut vuokrattuna, spekulatiivista voittoveroa ei sovelleta, jos olet omistanut sen vähintään kymmenen vuotta. Muussa tapauksessa voitot verotetaan henkilökohtaisen veroprosentin mukaan.
• Kaupallinen toiminta: Jos myyt kolme tai useampia kiinteistöjä viiden vuoden aikana, veroviranomainen luokittelee tämän kaupalliseksi toiminnaksi. Tässä tapauksessa sovelletaan myös elinkeinoveroa.

SCANDIC ESTATE:n asiantuntijat tarjoavat yksilöllistä neuvontaa veroloukkojen välttämiseksi ja suunnittelusi optimoimiseksi.

Milloin myynti katsotaan kaupalliseksi?

Kiinteistöjen kaupallinen myynti tapahtuu, kun myyt kolme tai useampia kiinteistöjä viiden vuoden aikana. Tässä tapauksessa sinun on maksettava paitsi tuloveroa voitosta myös elinkeinoveroa. Strateginen suunnittelu on ratkaisevaa tämän luokittelun välttämiseksi – esimerkiksi jakamalla myynnit ajan mittaan. SCANDIC ESTATE tukee sinua räätälöidyillä ratkaisuilla, jotta pysyt yksityisenä omistajana.

Asunto-osakeyhtiön rooli

Asunto-osakeyhtiö (WEG) on usein merkittävämpi rooli myyntiprosessissa kuin monet ajattelevat:

• Hyväksyntä: Joissakin tapauksissa WEG vaatii kaikkien tai enemmistön jäsenten kirjallisen suostumuksen. Ilman tätä kauppasopimus on mitätön.
• Hylkäämisen syyt: Mahdollisia syitä ovat ostajan riittämätön luottokelpoisuus tai yhteensopimattomat käyttösuunnitelmat (esimerkiksi kaupallinen käyttö asuinkompleksissa).
• Suositus: Vaikka hyväksyntää ei vaadita, sinun tulisi ottaa WEG mukaan varhaisessa vaiheessa konfliktien välttämiseksi.

Me SCANDIC ESTATE:ssä tunnemme asunto-osakeyhtiölain (WEG) oikeudelliset hienoudet ja autamme sinua selviytymään tästä vaiheesta sujuvasti.

Milloin on paras aika myydä?

Kysymys “Myydä nyt vai odottaa?” huolestuttaa monia omistajia. Tässä muutamia ohjeita:

• Markkinatrendit: Vuosien alhaisten korkojen ja voimakkaiden hinnannousujen jälkeen arvon kasvu on nyt maltillisempaa, mutta omistusasunnot ovat edelleen kysyttyjä – erityisesti hyvillä sijainneilla.
• Sijainti valttikorttina: Kaupunkialueet, jotka ovat lähellä työpaikkoja ja infrastruktuuria, lupaavat edelleen korkeita myyntituottoja.
• Korkotason muutokset: Korkeammat korot voivat vähentää kysyntää, mutta asunnon omistaminen pysyy houkuttelevana.

Kiitos markkinaosaamisemme SCANDIC ESTATE:ssa löydämme optimaalisen ajan myynnillesi – räätälöitynä kiinteistöllesi.

Myydäkö kiinteistönvälittäjän kanssa vai ilman?

Päätös myydä kiinteistönvälittäjän kanssa vai ilman riippuu ajastasi, budjetistasi ja kokemuksestasi. Tässä ovat edut ja haitat:

Ilman välittäjää

• Edut: Säästät palkkion (yleensä 3–6 % myyntihinnasta), pidät täyden kontrollin ja voit ohjata säästöt hintaan.
• Haitat: Otat koko taakan itsellesi – arvioinnista kaupan viimeistelyyn.

Välittäjän kanssa

• Edut: Markkinaosaaminen, ammattimainen markkinointi, oikeudellisesti turvallinen kaupan käsittely ja usein korkeampi myyntihinta.
• Haitat: Syntyy kustannuksia, jotka jaetaan ostajan ja myyjän kesken (säännelty laissa vuodesta 2020).

SCANDIC ESTATE tarjoaa sinulle kattavaa tukea ammattimaisena kumppanina – arvioinnista notaarin tapaamiseen – maksimoidaksesi myyntimenestyksesi.

Kuinka paljon kiinteistönvälittäjä maksaa?

Vuodesta 2020 lähtien kiinteistönvälittäjän palkkio jaetaan tasan ostajan ja myyjän kesken ja vaihtelee liittovaltion mukaan (esimerkiksi 3,57 % sisältäen ALV:n Baijerissa, jaettuna 1,785 % kummallekin osapuolelle). Palvelumme SCANDIC ESTATE:ssa lasketaan läpinäkyvästi – tiedät tarkalleen, mistä maksat ja minkä lisäarvon saat.

Kuinka oman asunnon myynti tapahtuu?

Myyntiprosessi on jaettu neljään vaiheeseen, jotka selitämme yksityiskohtaisesti:

1. Valmistelu

• Arviointi: Käytä ilmaista kiinteistöarvon laskuriamme tai tilaa ammattimainen arviointi. Keskeisiä tekijöitä ovat sijainti, varustelu ja rakennuksen kunto.
• Asiakirjat: Kerää kiinteistörekisterin ote, energiatodistus, pohjapiirros, jakoselostus jne.
• Parannukset: Pienet toimenpiteet, kuten uudet hanat tai kotistailaus, nostavat arvoa.
• Ennenaikaisen takaisinmaksun sakko: Jos laina maksetaan takaisin ennenaikaisesti, voidaan periä sakko (noin 1 % jäljellä olevasta velasta), paitsi poikkeustapauksissa (esimerkiksi kiinteän korkojakson päätyttyä).

2. Markkinointi

• Strategia: Määritä kohderyhmä (esimerkiksi perheet tai seniorit) ja valitse sopivat kanavat (portaalit, sosiaalinen media).
• Esittely: Laadukkaat valokuvat ja houkutteleva teksti ovat käyntikorttisi.
• Näytöt: Esittele asunto optimaalisessa kunnossa – puhtaana, viihtyisänä ja kaikki asiakirjat valmiina.

3. Kauppa

• Neuvottelut: Aseta hinta strategisesti (esimerkiksi 105–110 % arvosta) ja jätä tilaa neuvotteluille.
• Luottokelpoisuuden tarkistus: Varmista, että ostajat ovat maksukykyisiä (esimerkiksi Schufa-raportin kautta).
• Kauppasopimus: Notaari laatii alustavan sopimuksen, jonka tarkistat ennen lopullisen sopimuksen allekirjoittamista (§ 311b BGB).

4. Luovutus

• Notaarin tapaaminen: Myynti viimeistellään laillisesti, ja kustannukset maksaa yleensä ostaja.
• Rekisteröinti kiinteistörekisteriin: Kun kauppahinta ja kiinteistön siirtovero on maksettu, omistusoikeus siirretään (§ 873 BGB).
• Luovutusprotokolla: Dokumentoi kunto, luovuta avaimet ja asiakirjat.

Kiinteistömyyntikumppanisi

SCANDIC ESTATE:ssa hyödyt asiantuntemuksestamme, markkinaosaamisestamme ja kattavasta palvelusta, joka säästää aikaa, hermoja ja kustannuksia. Olitpa myymässä välittäjän kanssa tai itsenäisesti – tuemme sinua neuvoilla ja toimenpiteillä saadaksesi parhaan hinnan asunnostasi. Ota yhteyttä jo tänään saadaksesi ilmaisen alustavan konsultoinnin!

Huomautus: Tämä artikkeli huomioi asiaankuuluvat oikeudelliset määräykset, kuten § 23 EStG (spekulatiivinen voittovero), § 9 GrEStG (kiinteistön siirtovero) ja Asunto-osakeyhtiölaki (WEG).