מכירת דירה בבעלות – הדרך שלך להצלחה עם SCANDIC ESTATE

ברוכים הבאים ל-SCANDIC ESTATE, המומחים שלך לנדל"ן במסגרת קבוצת LEGIER BETEILIGUNGS MBH, הכוללת גם את SCANDIC PAY ו-SCANDIC TRADE. מעוניינים למכור את הדירה שלכם ולא יודעים מאיפה להתחיל? אנו מלווים אתכם צעד אחר צעד בתהליך המכירה – מהעלויות הנלוות, דרך היבטי המס ועד לשיווק המיטבי. המטרה שלנו: להבטיח לכם את ההצלחה הטובה ביותר במכירה. גלו כאן את כל מה שצריך לדעת מראש!

אילו עלויות כרוכות במכירת דירה בבעלות?

מכירת דירה בבעלות כרוכה בעלויות שונות שמוכר צריך לקחת בחשבון. תכנון טוב מסייע למזער עלויות אלו ולהימנע מהפתעות. העלויות האופייניות כוללות:

• עמלות מתווך: אם אתם שוכרים מתווך, תידרש עמלה, שמאז 2020 מחולקת בדרך כלל בין הקונה למוכר. הסכום משתנה בהתאם למדינה הפדרלית.
• עלויות שיווק: כוללות צילום מקצועי, מודעות בפורטלים או יצירת תיק נכס איכותי.
• שדרוג הנכס / הום סטייג'ינג: שיפוצים קטנים או הום סטייג'ינג מקצועי יכולים להעלות את ערך המכירה.
• שמאות: הערכת שווי שוק מעניקה אמון לקונים ומצדיקה את המחיר.
• תעודת אנרגיה: נדרשת בחוק מאז 2014 למכירה או השכרה.
• ריבית על הלוואות: אם הלוואה נפרעת מוקדם, עשויה להיגרם קנס פירעון מוקדם.
• מסים: בהתאם לשימוש ולמשך הבעלות, עשוי לחול מס רווחי הון (ראו בסעיף הבא).

עם SCANDIC ESTATE תקבלו סקירה שקופה של העלויות ותמיכה בניהול יעיל של פריטים אלה.

אילו מסים חלים על המכירה?

היבטי המס הם גורם מכריע במכירת דירה. להלן התקנות העיקריות:

• שימוש עצמי: אם התגוררתם בדירה בעצמכם, המכירה פטורה ממס – גם אם התגוררתם בה באופן בלעדי בשנת המכירה ובשנתיים הקודמות (§ 23 EStG).
• דירה מושכרת: אם הדירה הושכרה, לא חל מס רווחי הון אם החזקתם בה לפחות עשר שנים. אחרת, הרווח ימוסה בשיעור המס האישי שלכם.
• מסחר מסחרי: אם אתם מוכרים שלושה נכסים או יותר בתוך חמש שנים, רשות המסים מסווגת זאת כפעילות מסחרית. במקרה זה, יש לשלם גם מס עסקים.

המומחים שלנו ב-SCANDIC ESTATE מספקים ייעוץ מותאם אישית כדי להימנע ממלכודות מס ולמטב את התכנון שלכם.

מתי מכירה נחשבת מסחרית?

מכירה מסחרית של נדל"ן מתרחשת כאשר אתם מוכרים שלושה נכסים או יותר בתוך חמש שנים. במקרה זה, עליכם לשלם לא רק מס הכנסה על הרווח, אלא גם מס עסקים. תכנון אסטרטגי חיוני כדי להימנע מסיווג זה – למשל, על ידי פיזור תזמון המכירות. SCANDIC ESTATE תומכת בכם עם פתרונות מותאמים אישית כדי שתישארו בעלים פרטיים.

תפקיד הקהילה של בעלי הדירות

קהילת בעלי הדירות (WEG) משחקת לעיתים תפקיד משמעותי יותר במכירת דירה ממה שרבים חושבים:

• אישור: במקרים מסוימים, ה-WEG דורשת אישור בכתב מכל או רוב החברים. ללא זה, חוזה הרכישה אינו תקף.
• סיבות לדחייה: סיבות אפשריות כוללות חוסר אשראי של הקונה או תוכניות שימוש לא תואמות (למשל, שימוש מסחרי במתחם מגורים).
• המלצה: גם אם לא נדרש אישור, כדאי לערב את ה-WEG מוקדם כדי למנוע סכסוכים.

אנו ב-SCANDIC ESTATE מכירים את הניואנסים המשפטיים של חוק הבעלות על דירות (WEG) ועוזרים לכם לנווט בשלב זה בצורה חלקה.

מתי הזמן הנכון למכירה?

השאלה "למכור עכשיו או לחכות?" מטרידה בעלים רבים. הנה כמה הנחיות:

• מגמות השוק: לאחר שנים של ריביות נמוכות ועליית מחירים חזקה, עליית הערך מתונה יותר כעת, אך דירות בבעלות נותרות מבוקשות – במיוחד במיקומים מובחרים.
• מיקום כנכס: אזורים עירוניים עם קרבה למקומות עבודה ותשתיות ממשיכים להבטיח תשואות גבוהות ממכירה.
• שינוי בריבית: ריביות גבוהות יותר עשויות להפחית את הביקוש, אך בעלות על דירה נותרת אטרקטיבית.

עם הידע שלנו בשוק ב-SCANDIC ESTATE, אנו מוצאים את הזמן האופטימלי למכירת הנכס שלכם – מותאם לנכס שלכם.

למכור עם או בלי מתווך?

ההחלטה אם למכור עם או בלי מתווך תלויה בזמן, בתקציב ובניסיון שלכם. הנה היתרונות והחסרונות:

ללא מתווך

• יתרונות: אתם חוסכים את העמלה (לעיתים 3-6% ממחיר המכירה), שומרים על שליטה מלאה ויכולים להעביר את החיסכון למחיר.
• חסרונות: אתם נושאים בכל המאמץ – מהערכת שווי ועד להשלמת העסקה.

עם מתווך

• יתרונות: מומחיות בשוק, שיווק מקצועי, טיפול משפטי בטוח ולעיתים מחיר מכירה גבוה יותר.
• חסרונות: נגרמות עלויות, המחולקות בין הקונה למוכר (מוסדר בחוק מאז 2020).

SCANDIC ESTATE מציעה לכם כשותף מקצועי תמיכה מקיפה – מהערכת שווי ועד למינוי נוטריון – כדי למקסם את הצלחת המכירה שלכם.

כמה עולה מתווך?

מאז 2020, עמלת המתווך מחולקת שווה בשווה בין הקונה למוכר ומשתנה בהתאם למדינה הפדרלית (למשל, 3.57% כולל מע"מ בבוואריה, מחולק ל-1.785% לכל צד). השירותים שלנו ב-SCANDIC ESTATE מחושבים בשקיפות – אתם יודעים בדיוק עבור מה אתם משלמים ואיזה ערך מוסף אתם מקבלים.

כיצד מתבצעת מכירת דירה בבעלות?

תהליך המכירה מחולק לארבעה שלבים, אותם אנו מפרטים:

1. הכנה

• הערכת שווי: השתמשו במחשבון ערך הנכס החינמי שלנו או הזמינו הערכה מקצועית. גורמים כמו מיקום, מאפיינים ומצב הבניין הם קריטיים.
• מסמכים: אספו תמצית מרשם המקרקעין, תעודת אנרגיה, תוכנית קומה, הצהרת חלוקה וכו’.
• שדרוג: צעדים קטנים כמו התקנת אביזרים חדשים או הום סטייג’ינג מגדילים את הערך.
• קנס פירעון מוקדם: אם הלוואה נפרעת מוקדם, עשוי לחול קנס (כ-1% מהחוב הנותר), אלא אם כן חלות חריגות (למשל, לאחר תקופת הריבית הקבועה).

2. שיווק

• אסטרטגיה: הגדירו את קבוצת היעד (למשל, משפחות או קשישים) ובחרו ערוצים מתאימים (פורטלים, מדיה חברתית).
• תיק נכס: תמונות באיכות גבוהה וטקסט מושך הם כרטיס הביקור שלכם.
• ביקורים: הציגו את הדירה מוכנה באופן מיטבי – נקייה, מזמינה, עם כל המסמכים מוכנים.

3. עסקה

• משא ומתן: קבעו את המחיר באופן אסטרטגי (למשל, 105-110% מהערך) והשאירו מרווח למשא ומתן.
• בדיקת אשראי: ודאו שהקונים מסוגלים לשלם (למשל, באמצעות דוח Schufa).
• חוזה רכישה: הנוטריון מכין חוזה ראשוני, אותו אתם בודקים לפני חתימה על החוזה הסופי (§ 311b BGB).

4. מסירה

• מינוי נוטריון: המכירה נחתמת משפטית, כאשר העלויות נישאות בדרך כלל על ידי הקונה.
• רישום במרשם המקרקעין: לאחר תשלום מחיר הרכישה ומס ההעברה, הבעלות מועברת (§ 873 BGB).
• פרוטוקול מסירה: תעדו את המצב, מסרו מפתחות ומסמכים.

השותף שלך למכירת נדל"ן

ב-SCANDIC ESTATE אתם נהנים מהמומחיות שלנו, הידע בשוק והשירות המקיף שחוסך לכם זמן, עצבים ועלויות. בין אם עם מתווך או באופן עצמאי – אנו תומכים בכם עם ייעוץ ופעולות כדי להשיג את המחיר הטוב ביותר עבור הדירה שלכם. צרו קשר עוד היום לקבלת ייעוץ ראשוני חינם!

הערה: מאמר זה לוקח בחשבון הוראות משפטיות רלוונטיות כגון § 23 EStG (מס רווחי הון), § 9 GrEStG (מס העברת מקרקעין) וחוק הבעלות על דירות (WEG).