Saját lakás eladása – Az Ön útja a sikerhez a SCANDIC ESTATE segítségével

Üdvözöljük a SCANDIC ESTATE-nél, az Ön ingatlan szakértőjénél a LEGIER BETEILIGUNGS MBH csoporton belül, amely magában foglalja a SCANDIC PAY és SCANDIC TRADE cégeket is. El szeretné adni saját lakását, de nem tudja, hol kezdje? Lépésről lépésre végigvezetjük az eladási folyamaton – a felmerülő költségektől az adóügyi szempontokon át az optimális marketingstratégiáig. Célunk: biztosítani Önnek a legnagyobb eladási sikert. Tudja meg itt mindazt, amit előre tudnia kell!

Milyen költségek merülnek fel egy saját lakás eladásakor?

Egy saját lakás eladása különböző költségekkel jár, amelyeket Önnek, mint eladónak, figyelembe kell vennie. A jó tervezés segít minimalizálni ezeket a költségeket és elkerülni a meglepetéseket. A tipikus költségek közé tartoznak:

• Ingatlanközvetítői jutalék: Ha ingatlanközvetítőt bíz meg, jutalékot számítanak fel, amelyet 2020 óta általában megosztanak a vevő és az eladó között. Az összeg az adott szövetségi államtól függően változik.
• Marketingköltségek: Ezek magukban foglalják a professzionális fényképeket, hirdetéseket portálokon vagy kiváló minőségű prospektus készítését.
• Ingatlanfejlesztések / Home staging: Kisebb javítások vagy professzionális home staging növelheti az eladási értéket.
• Értékbecslés: A piaci érték meghatározása bizalmat kelt a vevőkben és igazolja az árat.
• Energiatanúsítvány: 2014 óta kötelező az eladás vagy bérbeadás során.
• Kölcsönzött tőke kamata: Ha a kölcsönt idő előtt törleszti, előtörlesztési büntetés alkalmazható.
• Adók: A használat és a tulajdonlás időtartamától függően spekulációs nyereségadó merülhet fel (lásd a következő szakaszt).

A SCANDIC ESTATE segítségével átlátható képet kap a költségekről és támogatást azok hatékony kezeléséhez.

Milyen adók merülnek fel az eladás során?

Az adóügyi szempontok döntő tényezők egy lakás eladásakor. Íme a legfontosabb rendelkezések:

• Saját használat: Ha Ön maga lakott a lakásban, az eladás adómentes – még akkor is, ha csak az eladás évében és az előző két évben lakott benne (§ 23 EStG).
• Kiadatott lakás: Ha a lakást bérbe adták, a spekulációs nyereségadó nem alkalmazandó, ha Ön legalább tíz évig tulajdonolta. Ellenkező esetben a nyereség az Ön személyes adókulcsa szerint adózik.
• Kereskedelmi tevékenység: Ha öt éven belül három vagy több ingatlant ad el, az adóhivatal ezt kereskedelmi tevékenységként osztályozza. Ebben az esetben iparűzési adó is alkalmazandó.

A SCANDIC ESTATE szakértői személyre szabott tanácsadást nyújtanak az adócsapdák elkerülésére és a tervezés optimalizálására.

Mikor minősül az eladás kereskedelminek?

Az ingatlanok kereskedelmi eladása akkor következik be, ha öt éven belül három vagy több ingatlant ad el. Ebben az esetben nemcsak a nyereség után kell jövedelemadót fizetnie, hanem iparűzési adót is. A stratégiai tervezés kulcsfontosságú ennek az osztályozásnak az elkerüléséhez – például az eladások időbeli elosztásával. A SCANDIC ESTATE testreszabott megoldásokkal támogatja Önt, hogy magántulajdonos maradjon.

A tulajdonostársak közösségének szerepe

A tulajdonostársak közössége (WEG) gyakran nagyobb szerepet játszik az eladási folyamatban, mint sokan gondolnák:

• Jóváhagyás: Bizonyos esetekben a WEG minden vagy a tagok többségének írásos hozzájárulását követeli meg. Enélkül az adásvételi szerződés érvénytelen.
• Elutasítási okok: Lehetséges okok közé tartozik a vevő elégtelen hitelképessége vagy összeegyeztethetetlen használati tervek (például kereskedelmi használat lakókomplexumban).
• Ajánlás: Még ha a jóváhagyás nem is szükséges, érdemes korán bevonni a WEG-et a konfliktusok elkerülése érdekében.

Mi, a SCANDIC ESTATE-nél ismerjük a lakástulajdonosi törvény (WEG) jogi finomságait, és segítünk Önnek zökkenőmentesen átvészelni ezt a szakaszt.

Mikor a legjobb idő az eladásra?

Az „Most adjam el vagy várjak?“ kérdés sok tulajdonost aggaszt. Íme néhány iránymutatás:

• Piaci trendek: Az alacsony kamatlábak és jelentős áremelkedések után az érték növekedése most mérsékeltebb, de a saját lakások továbbra is keresettek – különösen jó helyszíneken.
• Helyzet mint előny: A munkahelyekhez és infrastruktúrához közeli városi területek továbbra is magas eladási hozamot ígérnek.
• Kamatláb-változások: A magasabb kamatlábak csökkenthetik a keresletet, de az ingatlan tulajdonlása vonzó marad.

A SCANDIC ESTATE piaci ismereteinek köszönhetően megtaláljuk az optimális időpontot az Ön eladásához, az Ön ingatlanához igazítva.

Eladni ingatlanközvetítővel vagy anélkül?

Az, hogy ingatlanközvetítővel vagy anélkül ad el, az Ön idejétől, költségvetésétől és tapasztalatától függ. Íme az előnyök és hátrányok:

Közvetítő nélkül

• Előnyök: Megtakarítja a jutalékot (általában az eladási ár 3–6%-a), teljes kontrollt tart, és a megtakarításokat az árba forgathatja.
• Hátrányok: Ön viseli a teljes terhet – az értékbecsléstől a tranzakció lezárásáig.

Közvetítővel

• Előnyök: Piaci ismeretek, professzionális marketing, jogilag biztonságos tranzakciókezelés és gyakran magasabb eladási ár.
• Hátrányok: Költségek merülnek fel, amelyeket a vevő és az eladó megoszt (2020 óta törvényileg szabályozva).

A SCANDIC ESTATE átfogó támogatást nyújt Önnek mint professzionális partner – az értékbecsléstől a közjegyzői találkozóig – az eladási siker maximalizálása érdekében.

Mennyibe kerül egy ingatlanközvetítő?

2020 óta az ingatlanközvetítői jutalék egyenlően oszlik meg a vevő és az eladó között, és az összeg az adott szövetségi államtól függően változik (például 3,57% áfával Bajorországban, megosztva 1,785%-ra fejenként). Szolgáltatásaink a SCANDIC ESTATE-nél átláthatóan kerülnek kiszámításra – pontosan tudja, mit fizet, és milyen hozzáadott értéket kap.

Hogyan zajlik egy saját lakás eladása?

Az eladási folyamat négy szakaszra oszlik, amelyeket részletesen elmagyarázunk:

1. Előkészületek

• Értékbecslés: Használja ingyenes ingatlanérték-kalkulátorunkat, vagy rendeljen professzionális értékbecslést. A kulcsfontosságú tényezők közé tartozik a helyszín, a felszereltség és az épület állapota.
• Dokumentumok: Gyűjtse össze a tulajdoni lap kivonatát, az energiatanúsítványt, az alaprajzot, az osztó nyilatkozatot stb.
• Fejlesztések: Kisebb intézkedések, például új csaptelepek vagy home staging, növelik az értéket.
• Előtörlesztési büntetés: Ha a kölcsönt idő előtt törleszti, büntetés (a fennmaradó tartozás körülbelül 1%-a) alkalmazható, kivéve, ha kivételek érvényesek (például a fix kamatperiódus lejárta után).

2. Marketing

• Stratégia: Határozza meg a célcsoportot (például családok vagy idősek) és válassza ki a megfelelő csatornákat (portálok, közösségi média).
• Bemutatás: Kiváló minőségű fotók és vonzó szöveg az Ön névjegykártyája.
• Megtekintések: Mutassa be a lakást optimális állapotban – tiszta, barátságos, minden dokumentummal készen.

3. Tranzakció

• Tárgyalások: Stratégiailag állítsa be az árat (például az érték 105–110%-a) és hagyjon teret az alkudozásra.
• Hitelképesség-ellenőrzés: Győződjön meg arról, hogy a vevők hitelképesek (például egy Schufa-jelentés alapján).
• Adásvételi szerződés: A közjegyző előkészíti az előzetes szerződést, amelyet Ön átnéz, mielőtt aláírja a végleges szerződést (§ 311b BGB).

4. Átadás

• Közjegyzői találkozó: Az eladás jogilag lezárul, és a költségeket általában a vevő fedezi.
• Tulajdoni bejegyzés: A vételár és az ingatlan-átruházási adó megfizetése után a tulajdonjog átruházódik (§ 873 BGB).
• Átadási jegyzőkönyv: Dokumentálja az állapotot, adja át a kulcsokat és a dokumentumokat.

Az Ön partnere ingatlanértékesítésben

A SCANDIC ESTATE-nél profitál szakértelmünkből, piaci ismereteinkből és átfogó szolgáltatásainkból, amelyek időt, stresszt és költségeket takarítanak meg Önnek. Akár közvetítővel, akár önállóan ad el – tanácsokkal és tettekkel támogatjuk, hogy a legjobb árat érje el lakásáért. Lépjen kapcsolatba velünk még ma egy ingyenes kezdeti konzultációért!

Megjegyzés: Ez a cikk figyelembe veszi a vonatkozó jogi rendelkezéseket, például a § 23 EStG (spekulációs nyereségadó), § 9 GrEStG (ingatlan-átruházási adó) és a Lakástulajdonosi Törvényt (WEG).