Vendita di un appartamento di proprietà – Il tuo percorso verso il successo con SCANDIC ESTATE

Benvenuto in SCANDIC ESTATE, il tuo esperto immobiliare all’interno del gruppo LEGIER BETEILIGUNGS MBH, che include anche SCANDIC PAY e SCANDIC TRADE. Desideri vendere il tuo appartamento di proprietà e non sai da dove iniziare? Ti guideremo passo dopo passo attraverso il processo di vendita – dai costi sostenuti agli aspetti fiscali e alla strategia di marketing ottimale. Il nostro obiettivo: garantire il massimo successo nella tua vendita. Scopri qui tutto ciò che devi sapere in anticipo!

Quali costi si generano nella vendita di un appartamento di proprietà?

La vendita di un appartamento di proprietà comporta vari costi che tu, come venditore, dovresti considerare. Una buona pianificazione aiuta a ridurre al minimo questi costi e a evitare sorprese. I costi tipici includono:

• Commissione dell’agente immobiliare: Se incarichi un agente immobiliare, viene applicata una commissione, che dal 2020 è generalmente suddivisa tra acquirente e venditore. L’importo varia a seconda dello stato federale.
• Costi di marketing: Questi includono fotografie professionali, annunci su portali o la creazione di un prospetto di alta qualità.
• Miglioramenti della proprietà / Home staging: Piccole riparazioni o un home staging professionale possono aumentare il valore di vendita.
• Valutazione: Una valutazione del valore di mercato genera fiducia negli acquirenti e giustifica il prezzo.
• Certificato energetico: Obbligatorio dal 2014 per la vendita o l’affitto.
• Interessi sul capitale preso in prestito: In caso di rimborso anticipato di un prestito, potrebbe essere applicata una penale per il pagamento anticipato.
• Imposte: A seconda dell’uso e della durata della proprietà, potrebbe applicarsi un’imposta sulle plusvalenze speculative (vedi sezione successiva).

Con SCANDIC ESTATE, ottieni una panoramica trasparente dei costi e supporto per gestirli in modo efficace.

Quali imposte si applicano durante la vendita?

Gli aspetti fiscali sono un fattore determinante nella vendita di un appartamento. Ecco le principali disposizioni:

• Uso personale: Se hai vissuto nell’appartamento, la vendita è esente da imposte – anche se vi hai abitato solo nell’anno della vendita e nei due anni precedenti (§ 23 EStG).
• Appartamento affittato: Se l’appartamento è stato affittato, l’imposta sulle plusvalenze speculative non si applica se lo possiedi da almeno dieci anni. In caso contrario, i profitti sono tassati secondo la tua aliquota fiscale personale.
• Commercio commerciale: Se vendi tre o più proprietà in un periodo di cinque anni, l’ufficio delle imposte lo classifica come attività commerciale. In questo caso, si applica anche l’imposta commerciale.

I nostri esperti di SCANDIC ESTATE offrono consulenze personalizzate per evitare trappole fiscali e ottimizzare la tua pianificazione.

Quando una vendita è considerata commerciale?

La vendita commerciale di immobili si verifica quando vendi tre o più proprietà in un periodo di cinque anni. In questo caso, devi pagare non solo l’imposta sul reddito sui profitti, ma anche l’imposta commerciale. La pianificazione strategica è fondamentale per evitare questa classificazione – ad esempio, distribuendo le vendite nel tempo. SCANDIC ESTATE ti supporta con soluzioni personalizzate per rimanere un proprietario privato.

Il ruolo della comunità dei proprietari

La comunità dei proprietari (WEG) spesso gioca un ruolo più importante nel processo di vendita di quanto molti pensino:

• Approvazione: In alcuni casi, la WEG richiede il consenso scritto di tutti o della maggior parte dei membri. Senza di esso, il contratto di compravendita è invalido.
• Motivi di rifiuto: Le possibili ragioni includono l’insufficiente solvibilità dell’acquirente o piani di utilizzo incompatibili (ad esempio, uso commerciale in un complesso residenziale).
• Raccomandazione: Anche se l’approvazione non è richiesta, dovresti coinvolgere la WEG in anticipo per evitare conflitti.

Noi di SCANDIC ESTATE conosciamo le sottigliezze legali della legge sulla proprietà degli appartamenti (WEG) e ti aiutiamo a superare questa fase senza problemi.

Qual è il momento migliore per vendere?

La domanda “Vendere ora o aspettare?” preoccupa molti proprietari. Ecco alcune linee guida:

• Tendenze di mercato: Dopo anni di tassi di interesse bassi e forti aumenti dei prezzi, la crescita del valore è ora più moderata, ma gli appartamenti di proprietà sono ancora richiesti – specialmente in buone posizioni.
• La posizione come asso nella manica: Le aree urbane vicine a luoghi di lavoro e infrastrutture continuano a promettere alti rendimenti di vendita.
• Cambiamenti nei tassi di interesse: Tassi di interesse più alti possono ridurre la domanda, ma la proprietà immobiliare rimane attraente.

Grazie alla nostra esperienza di mercato presso SCANDIC ESTATE, troviamo il momento ottimale per la tua vendita, adattato alla tua proprietà.

Vendere con o senza agente immobiliare?

La decisione di vendere con o senza un agente immobiliare dipende dal tuo tempo, budget ed esperienza. Ecco i vantaggi e gli svantaggi:

Senza agente immobiliare

• Vantaggi: Risparmi la commissione (generalmente dal 3 al 6% del prezzo di vendita), mantieni il controllo totale e puoi destinare i risparmi al prezzo.
• Svantaggi: Assumi tutto l’onere, dalla valutazione al completamento della transazione.

Con agente immobiliare

• Vantaggi: Conoscenza del mercato, marketing professionale, gestione delle transazioni legalmente sicura e, spesso, un prezzo di vendita più alto.
• Svantaggi: Si sostengono costi, suddivisi tra acquirente e venditore (regolamentati per legge dal 2020).

SCANDIC ESTATE ti offre un supporto completo come partner professionale – dalla valutazione all’appuntamento con il notaio – per massimizzare il successo della tua vendita.

Quanto costa un agente immobiliare?

Dal 2020, la commissione dell’agente immobiliare è suddivisa equamente tra acquirente e venditore e varia a seconda dello stato federale (ad esempio, 3,57% con IVA in Baviera, diviso in 1,785% per ciascuna parte). I nostri servizi presso SCANDIC ESTATE sono calcolati in modo trasparente – sai esattamente cosa paghi e quale valore aggiunto ricevi.

Come si svolge la vendita di un appartamento di proprietà?

Il processo di vendita è suddiviso in quattro fasi, che spieghiamo in dettaglio:

1. Preparazione

• Valutazione: Utilizza il nostro calcolatore gratuito per la valutazione immobiliare o ordina una valutazione professionale. I fattori chiave includono la posizione, gli arredi e lo stato dell’edificio.
• Documenti: Raccogli l’estratto del registro immobiliare, il certificato energetico, la planimetria, la dichiarazione di divisione, ecc.
• Miglioramenti: Piccole misure, come rubinetti nuovi o home staging, aumentano il valore.
• Penale per rimborso anticipato: In caso di rimborso anticipato di un prestito, potrebbe essere applicata una penale (circa l’1% del debito residuo), salvo eccezioni (ad esempio, dopo il periodo di tasso fisso).

2. Marketing

• Strategia: Definisci il pubblico target (ad esempio, famiglie o anziani) e scegli i canali appropriati (portali, social media).
• Presentazione: Fotografie di alta qualità e un testo accattivante sono il tuo biglietto da visita.
• Visite: Presenta l’appartamento in condizioni ottimali – pulito, accogliente, con tutti i documenti pronti.

3. Transazione

• Negoziazioni: Stabilisci il prezzo strategicamente (ad esempio, 105-110% del valore) e lascia spazio per negoziare.
• Verifica della solvibilità: Assicurati che gli acquirenti siano solvibili (ad esempio, tramite un rapporto Schufa).
• Contratto di compravendita: Il notaio prepara un contratto preliminare, che rivedi prima di firmare il contratto finale (§ 311b BGB).

4. Consegna

• Appuntamento notarile: La vendita è finalizzata legalmente, con i costi generalmente a carico dell’acquirente.
• Iscrizione al registro immobiliare: Dopo il pagamento del prezzo di acquisto e dell’imposta sul trasferimento di proprietà, il diritto di proprietà viene trasferito (§ 873 BGB).
• Protocollo di consegna: Documenta lo stato, consegna le chiavi e i documenti.

Il tuo partner per la vendita immobiliare

Con SCANDIC ESTATE, benefici della nostra esperienza, conoscenza del mercato e un servizio completo che ti fa risparmiare tempo, stress e costi. Che sia con un agente immobiliare o in modo indipendente, ti supportiamo con consulenza e azioni per ottenere il miglior prezzo per il tuo appartamento. Contattaci oggi per una consulenza iniziale gratuita!

Nota: Questo articolo tiene conto delle disposizioni legali pertinenti, come § 23 EStG (imposta sulle plusvalenze speculative), § 9 GrEStG (imposta sul trasferimento di proprietà) e la Legge sulla proprietà degli appartamenti (WEG).