自己所有マンションの売却 – SCANDIC ESTATEで成功への道

SCANDIC ESTATEへようこそ。LEGIER BETEILIGUNGS MBHグループ内のあなたの不動産専門家であり、SCANDIC PAYやSCANDIC TRADEも含まれるグループです。自己所有のマンションを売却したいが、どこから始めればいいかわからない？私たちは、売却プロセスをステップごとにガイドします – 発生する費用から税務上の観点、最適なマーケティング戦略まで。私たちの目標：あなたの売却を最大限に成功させること。ここでは、事前に知っておくべきすべての情報をご紹介します！

自己所有マンションの売却にかかる費用は？

自己所有マンションの売却には、売り手として考慮すべきさまざまな費用が発生します。適切な計画は、これらの費用を最小限に抑え、予期せぬ事態を避けるのに役立ちます。主な費用には以下が含まれます：

  • 不動産仲介手数料： 不動産業者を雇う場合、2020年以降は通常、買い手と売り手で手数料を折半する形になっています。金額は連邦州によって異なります。
  • マーケティング費用： プロの写真撮影、ポータルサイトへの広告掲載、または高品質なパンフレットの作成が含まれます。
  • 物件の改良 / ホームステージング： 小規模な修繕やプロのホームステージングは、売却価値を高めることができます。
  • 評価： 市場価値の評価は、買い手の信頼を高め、価格を正当化します。
  • エネルギー証明書： 2014年以降、売却または賃貸時に義務付けられています。
  • 借入金の利息： ローンの早期返済の場合、早期返済ペナルティが適用される場合があります。
  • 税金： 使用状況や所有期間に応じて、投機的利益税が発生する可能性があります（次のセクションを参照）。

SCANDIC ESTATEでは、費用の透明な概要を提供し、これらの項目を効果的に管理するサポートを行います。

売却時に発生する税金は？

税務上の観点は、マンション売却の重要な要素です。主な規定は以下の通りです：

  • 自己使用： 自身がそのマンションに住んでいた場合、売却は非課税です – 売却した年とその前の2年間だけ住んでいた場合でも（§ 23 EStG）。
  • 賃貸マンション： マンションが賃貸されていた場合、10年以上所有していれば投機的利益税は適用されません。それ以外の場合は、利益はあなたの個人所得税率で課税されます。
  • 商業取引： 5年以内に3つ以上の物件を売却する場合、税務当局はこれを商業活動として分類します。この場合、営業税も適用されます。

SCANDIC ESTATEの専門家は、税務の落とし穴を避け、計画を最適化するための個別相談を提供します。

売却が商業的とみなされるのはいつ？

不動産の商業的売却は、5年以内に3つ以上の物件を売却する場合に発生します。この場合、利益に対する所得税だけでなく、営業税も支払う必要があります。この分類を避けるためには戦略的な計画が重要です – 例えば、売却を時間的に分散させるなど。SCANDIC ESTATEは、個人所有者であり続けるためのカスタマイズされたソリューションでサポートします。

所有者組合の役割

所有者組合（WEG）は、多くの人が考える以上に売却プロセスで重要な役割を果たします：

  • 承認： 場合によっては、WEGはすべてのメンバーまたは大多数の書面による同意を要求します。これがない場合、売買契約は無効です。
  • 拒否の理由： 可能な理由には、買い手の信用力不足や、用途計画の不一致（例えば、住宅団地での商業利用）が含まれます。
  • 推奨事項： 承認が不要な場合でも、紛争を避けるためにWEGを早めに巻き込むべきです。

SCANDIC ESTATEでは、マンション所有法（WEG）の法的細部を熟知しており、このフェーズをスムーズに進めるお手伝いをします。

売却の最適なタイミングは？

「今売るべきか、待つべきか？」という質問は、多くの所有者を悩ませます。以下はガイドラインです：

  • 市場トレンド： 長年の低金利と大幅な価格上昇の後、現在は価値の成長が穏やかになっていますが、自己所有マンションは依然として需要があります – 特に良い立地では。
  • 立地の強み： 職場やインフラに近い都市部は、引き続き高い売却収益を約束します。
  • 金利の変動： 金利の上昇は需要を減らす可能性がありますが、不動産所有は依然として魅力的です。

SCANDIC ESTATEの市場知識により、あなたの物件に合わせた最適な売却タイミングを見つけます。

不動産業者と一緒か、単独で売却か？

不動産業者と一緒に売却するか、単独で売却するかは、時間、予算、経験によって決まります。以下はメリットとデメリットです：

業者なし

  • メリット： 仲介手数料（通常、売却価格の3～6%）を節約でき、完全なコントロールを維持し、節約分を価格に反映できます。
  • デメリット： 評価から取引完了までのすべての負担を負います。

業者あり

  • メリット： 市場知識、プロのマーケティング、法的安全性のある取引管理、そしてしばしば高い売却価格。
  • デメリット： 費用が発生し、買い手と売り手で分割されます（2020年以降、法律で規制）。

SCANDIC ESTATEは、評価から公証人との面談まで、プロのパートナーとして包括的なサポートを提供し、売却の成功を最大化します。

不動産業者はいくらかかる？

2020年以降、不動産仲介手数料は買い手と売り手で均等に分割され、連邦州によって異なります（例えば、バイエルン州では消費税込みで3.57%、各1.785%に分割）。SCANDIC ESTATEのサービスは透明に計算され、何を支払い、どのような付加価値を得るかが明確です。

自己所有マンションの売却はどのように進む？

売却プロセスは4つのフェーズに分かれており、詳細に説明します：

1. 準備

  • 評価： 無料の不動産価値計算ツールを使用するか、プロの評価を依頼します。重要な要素には、立地、設備、建物の状態が含まれます。
  • 書類： 不動産登記簿の抜粋、エネルギー証明書、間取り図、分割宣言などを集めます。
  • 改良： 新しい蛇口やホームステージングなどの小さな対策で価値を高めます。
  • 早期返済ペナルティ： ローンの早期返済には、残債の約1%のペナルティが適用される場合があります（固定金利期間終了後などの例外を除く）。

2. マーケティング

  • 戦略： ターゲット層（例：家族や高齢者）を定義し、適切なチャネル（ポータル、ソーシャルメディア）を選択します。
  • プレゼンテーション： 高品質の写真と魅力的なテキストがあなたの名刺です。
  • 内覧： マンションを最適な状態で提示 – 清潔で魅力的、すべての書類を準備済み。

3. 取引

  • 交渉： 価格を戦略的に設定（例：価値の105～110%）し、交渉の余地を残します。
  • 信用調査： 買い手が信用力があることを確認（例：Schufaレポートを通じて）。
  • 売買契約： 公証人が仮契約を準備し、最終契約の署名前に確認します（§ 311b BGB）。

4. 引き渡し

  • 公証人面談： 売却が法的に完了し、費用は通常買い手が負担します。
  • 登記簿登録： 購入価格と不動産譲渡税の支払い後、所有権が移転します（§ 873 BGB）。
  • 引き渡し議事録： 状態を記録し、鍵と書類を渡します。

不動産売却のパートナー

SCANDIC ESTATEでは、私たちの専門知識、市場知識、包括的なサービスにより、時間、ストレス、費用を節約できます。業者を利用するか、単独で売却するかにかかわらず、最高の価格を得るためのアドバイスと行動でサポートします。今日、無料の初回相談のためにご連絡ください！

注： この記事は、§ 23 EStG（投機的利益税）、§ 9 GrEStG（不動産譲渡税）、およびマンション所有法（WEG）などの関連法規を考慮しています。

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