Salg av en selveierleilighet – Din vei til suksess med SCANDIC ESTATE

Velkommen til SCANDIC ESTATE, din eiendomsekspert innen LEGIER BETEILIGUNGS MBH-gruppen, som også inkluderer SCANDIC PAY og SCANDIC TRADE. Ønsker du å selge din selveierleilighet og vet ikke hvor du skal begynne? Vi veileder deg trinn for trinn gjennom salgsprosessen – fra kostnader som oppstår til skatteaspekter og den optimale markedsføringsstrategien. Vårt mål: å sikre deg den beste salgssuksessen. Finn ut alt du trenger å vite på forhånd her!

Hvilke kostnader oppstår ved salg av en selveierleilighet?

Salg av en selveierleilighet medfører ulike kostnader som du som selger bør ta i betraktning. God planlegging hjelper til med å minimere disse kostnadene og unngå overraskelser. Typiske kostnader inkluderer:

  • Meglerprovisjon: Hvis du engasjerer en eiendomsmegler, påløper en provisjon, som siden 2020 vanligvis deles mellom kjøper og selger. Beløpet varierer avhengig av forbundsstat.
  • Markedsføringskostnader: Dette inkluderer profesjonelle fotografier, annonser på portaler eller utarbeidelse av en brosjyre av høy kvalitet.
  • Forbedringer av eiendommen / Home staging: Mindre reparasjoner eller profesjonell home staging kan øke salgsverdien.
  • Vurdering: En markedsverdivurdering skaper tillit hos kjøpere og rettferdiggjør prisen.
  • Energisertifikat: Obligatorisk siden 2014 for salg eller utleie.
  • Renter på lånt kapital: Ved førtidig tilbakebetaling av et lån kan det påløpe en bot for tidlig innfrielse.
  • Skatter: Avhengig av bruk og eierperiode kan det oppstå en spekulativ gevinstskatt (se neste avsnitt).

Med SCANDIC ESTATE får du en gjennomsiktig oversikt over kostnadene og støtte til å håndtere disse postene effektivt.

Hvilke skatter oppstår under salget?

Skatteaspekter er en avgjørende faktor ved salg av en leilighet. Her er de viktigste bestemmelsene:

  • Egen bruk: Hvis du selv har bodd i leiligheten, er salget skattefritt – selv om du bare bodde der i salgsåret og de to foregående årene (§ 23 EStG).
  • Utleid leilighet: Hvis leiligheten har vært utleid, gjelder ikke spekulativ gevinstskatt hvis du har eid den i minst ti år. Ellers beskattes gevinsten etter din personlige skattesats.
  • Kommer siell handel: Hvis du selger tre eller flere eiendommer innen fem år, klassifiserer skatteetaten dette som kommersiell virksomhet. I så fall gjelder også næringsskatt.

Våre eksperter hos SCANDIC ESTATE tilbyr individuell rådgivning for å unngå skattefeller og optimalisere planleggingen din.

Når regnes et salg som kommersielt?

Kommersielt salg av eiendom skjer når du selger tre eller flere eiendommer innen fem år. I dette tilfellet må du betale ikke bare inntektsskatt på gevinsten, men også næringsskatt. Strategisk planlegging er avgjørende for å unngå denne klassifiseringen – for eksempel ved å fordele salgene over tid. SCANDIC ESTATE støtter deg med skreddersydde løsninger for å forbli en privat eier.

Eierforeningens rolle

Eierforeningen (WEG) spiller ofte en større rolle i salgsprosessen enn mange tror:

  • Godkjenning: I noen tilfeller krever WEG skriftlig samtykke fra alle eller flertallet av medlemmene. Uten dette er kjøpekontrakten ugyldig.
  • Årsaker til avslag: Mulige årsaker inkluderer kjøpers utilstrekkelige kredittverdighet eller uforenlige bruksplaner (for eksempel kommersiell bruk i et boligkompleks).
  • Anbefaling: Selv om godkjenning ikke er påkrevd, bør du involvere WEG tidlig for å unngå konflikter.

Vi hos SCANDIC ESTATE kjenner de juridiske finessene i loven om selveierleiligheter (WEG) og hjelper deg med å navigere denne fasen uten problemer.

Når er det beste tidspunktet å selge?

Spørsmålet “Selge nå eller vente?” bekymrer mange eiere. Her er noen retningslinjer:

  • Markedstrender: Etter år med lave renter og kraftige prisstigninger er verdiveksten nå mer moderat, men selveierleiligheter er fortsatt etterspurt – spesielt på gode beliggenheter.
  • Beliggenhet som et ess: Urbane områder nær arbeidsplasser og infrastruktur lover fortsatt høye salgsavkastninger.
  • Endringer i rentesatser: Høyere renter kan redusere etterspørselen, men boligeierskap forblir attraktivt.

Takket være vår markedskunnskap hos SCANDIC ESTATE finner vi det optimale tidspunktet for salget ditt, tilpasset din eiendom.

Selge med eller uten eiendomsmegler?

Beslutningen om å selge med eller uten eiendomsmegler avhenger av din tid, budsjett og erfaring. Her er fordelene og ulempene:

Uten eiendomsmegler

  • Fordeler: Du sparer provisjonen (vanligvis 3–6 % av salgsprisen), beholder full kontroll og kan bruke besparelsene i prisen.
  • Ulemper: Du tar på deg hele byrden – fra vurdering til gjennomføring av transaksjonen.

Med eiendomsmegler

  • Fordeler: Markedskunnskap, profesjonell markedsføring, juridisk sikker transaksjonshåndtering og ofte en høyere salgspris.
  • Ulemper: Det oppstår kostnader, som deles mellom kjøper og selger (regulert ved lov siden 2020).

SCANDIC ESTATE tilbyr deg omfattende støtte som en profesjonell partner – fra vurdering til notarmøte – for å maksimere din salgssuksess.

Hvor mye koster en eiendomsmegler?

Siden 2020 deles meglerprovisjonen likt mellom kjøper og selger og varierer avhengig av forbundsstat (for eksempel 3,57 % inkludert mva i Bayern, fordelt på 1,785 % per part). Våre tjenester hos SCANDIC ESTATE beregnes gjennomsiktig – du vet nøyaktig hva du betaler for og hvilken verdi du får.

Hvordan foregår salget av en selveierleilighet?

Salgsprosessen er delt inn i fire faser, som vi forklarer i detalj:

1. Forberedelse

  • Vurdering: Bruk vår gratis verdivurderingskalkulator for eiendom eller bestill en profesjonell vurdering. Viktige faktorer inkluderer beliggenhet, utstyr og bygningens tilstand.
  • Dokumenter: Samle inn utdrag fra eiendomsregisteret, energisertifikat, plantegning, fordelingserklæring osv.
  • Forbedringer: Små tiltak, som nye kraner eller home staging, øker verdien.
  • Bot for tidlig innfrielse: Ved førtidig tilbakebetaling av et lån kan en bot (ca. 1 % av gjenværende gjeld) pålegges, med mindre unntak gjelder (for eksempel etter utløpet av den faste renteperioden).

2. Markedsføring

  • Strategi: Definer målgruppen (for eksempel familier eller seniorer) og velg passende kanaler (portaler, sosiale medier).
  • Presentasjon: Høykvalitetsbilder og attraktiv tekst er ditt visittkort.
  • Visninger: Presenter leiligheten i optimal stand – ren, innbydende, med alle dokumenter klare.

3. Transaksjon

  • Forhandlinger: Sett prisen strategisk (for eksempel 105–110 % av verdien) og la det være rom for forhandling.
  • Kredittverdighetssjekk: Sørg for at kjøpere er kredittverdige (for eksempel via en Schufa-rapport).
  • Kjøpekontrakt: Notaren utarbeider en foreløpig kontrakt, som du gjennomgår før du signerer den endelige kontrakten (§ 311b BGB).

4. Overlevering

  • Notarmøte: Salget fullføres juridisk, og kostnadene dekkes vanligvis av kjøperen.
  • Tinglysing: Etter betaling av kjøpesummen og overføringsskatten overføres eiendomsretten (§ 873 BGB).
  • Overleveringsprotokoll: Dokumenter tilstanden, overlever nøkler og dokumenter.

Din partner for eiendomssalg

Hos SCANDIC ESTATE drar du nytte av vår ekspertise, markedskunnskap og omfattende service som sparer deg tid, stress og kostnader. Enten du selger med en megler eller selvstendig – vi støtter deg med råd og handlinger for å oppnå den beste prisen for leiligheten din. Kontakt oss i dag for en gratis innledende konsultasjon!

Merk: Denne artikkelen tar hensyn til relevante juridiske bestemmelser, som § 23 EStG (spekulativ gevinstskatt), § 9 GrEStG (overføringsskatt) og Loven om selveierleiligheter (WEG).

Accessibility