Vânzarea unui apartament în proprietate – Calea ta către succes cu SCANDIC ESTATE

Bine ați venit la SCANDIC ESTATE, expertul dumneavoastră în imobiliare din cadrul grupului LEGIER BETEILIGUNGS MBH, care include și SCANDIC PAY și SCANDIC TRADE. Doriți să vă vindeți apartamentul în proprietate și nu știți de unde să începeți? Vă ghidăm pas cu pas prin procesul de vânzare – de la costurile implicate până la aspectele fiscale și strategia optimă de marketing. Obiectivul nostru: să vă asigurăm cel mai mare succes la vânzare. Aflați aici tot ce trebuie să știți în prealabil!

Ce costuri apar la vânzarea unui apartament în proprietate?

Vânzarea unui apartament în proprietate generează diverse costuri pe care dumneavoastră, ca vânzător, trebuie să le luați în considerare. O planificare bună ajută la minimizarea acestor costuri și la evitarea surprizelor. Costurile tipice includ:

• Comisionul agentului imobiliar: Dacă angajați un agent imobiliar, se percepe un comision, care din 2020 este de obicei împărțit între cumpărător și vânzător. Suma variază în funcție de landul federal.
• Costuri de marketing: Acestea includ fotografii profesionale, anunțuri pe portaluri sau crearea unui prospect de calitate superioară.
• Îmbunătățiri ale proprietății / Home staging: Reparațiile minore sau home staging-ul profesional pot crește valoarea de vânzare.
• Evaluare: O evaluare a valorii de piață creează încredere pentru cumpărători și justifică prețul.
• Certificat energetic: Obligatoriu din 2014 pentru vânzare sau închiriere.
• Dobânzi pe capitalul împrumutat: În cazul rambursării anticipate a unui împrumut, poate apărea o penalitate de rambursare anticipată.
• Impozite: În funcție de utilizare și durata deținerii, poate apărea impozitul pe câștigurile speculative (vezi secțiunea următoare).

Cu SCANDIC ESTATE, beneficiați de o imagine de ansamblu transparentă a costurilor și de suport pentru gestionarea eficientă a acestor elemente.

Ce impozite apar la vânzare?

Aspectele fiscale sunt un factor decisiv în vânzarea unui apartament. Iată principalele prevederi:

• Utilizare personală: Dacă ați locuit în apartament, vânzarea este scutită de impozit – chiar dacă ați locuit în el doar în anul vânzării și în cei doi ani anteriori (§ 23 EStG).
• Apartament închiriat: Dacă apartamentul a fost închiriat, nu se aplică impozitul pe câștigurile speculative dacă l-ați deținut cel puțin zece ani. În caz contrar, profitul este impozitat la rata personală de impozitare.
• Comerț comercial: Dacă vindeți trei sau mai multe proprietăți în decurs de cinci ani, autoritatea fiscală clasifică acest lucru ca activitate comercială. În acest caz, se aplică și impozitul comercial.

Experții noștri de la SCANDIC ESTATE oferă consultanță personalizată pentru a evita capcanele fiscale și pentru a optimiza planificarea dumneavoastră.

Când este considerată o vânzare ca fiind comercială?

O vânzare imobiliară comercială are loc dacă vindeți trei sau mai multe proprietăți în decurs de cinci ani. În acest caz, trebuie să plătiți nu doar impozitul pe venit pe profit, ci și impozitul comercial. Planificarea strategică este esențială pentru a evita această clasificare – de exemplu, prin distribuirea vânzărilor în timp. SCANDIC ESTATE vă sprijină cu soluții personalizate pentru a rămâne proprietar privat.

Rolul comunității de proprietari

Comunitatea de proprietari (WEG) joacă adesea un rol mai important în procesul de vânzare decât cred mulți:

• Aprobare: În unele cazuri, WEG necesită acordul scris al tuturor sau al majorității membrilor. Fără acesta, contractul de vânzare este invalid.
• Motive de refuz: Motivele posibile includ solvabilitatea insuficientă a cumpărătorului sau planurile de utilizare incompatibile (de exemplu, utilizarea comercială într-un complex rezidențial).
• Recomandare: Chiar dacă aprobarea nu este necesară, ar trebui să implicați WEG devreme pentru a evita conflictele.

Noi, la SCANDIC ESTATE, cunoaștem nuanțele juridice ale legii proprietății de apartamente (WEG) și vă ajutăm să treceți fără probleme prin această etapă.

Când este cel mai bun moment pentru vânzare?

Întrebarea „Să vând acum sau să aștept?” preocupă mulți proprietari. Iată câteva linii directoare:

• Tendințe de piață: După ani de rate scăzute ale dobânzii și creșteri puternice ale prețurilor, aprecierea valorii este acum mai moderată, dar apartamentele în proprietate sunt încă la mare căutare – în special în locații bune.
• Locația ca atu: Zonele urbane apropiate de locurile de muncă și infrastructură continuă să promită randamente ridicate la vânzare.
• Schimbări ale ratelor dobânzii: Ratele mai mari ale dobânzii pot reduce cererea, dar proprietatea imobiliară rămâne atractivă.

Datorită cunoștințelor noastre de piață la SCANDIC ESTATE, găsim momentul optim pentru vânzarea dumneavoastră – adaptat proprietății dumneavoastră.

Să vinzi cu sau fără agent imobiliar?

Decizia de a vinde cu sau fără agent imobiliar depinde de timpul, bugetul și experiența dumneavoastră. Iată avantajele și dezavantajele:

Fără agent imobiliar

• Avantaje: Economisiți comisionul (de obicei 3-6% din prețul de vânzare), păstrați controlul complet și puteți redirecționa economiile către preț.
• Dezavantaje: Suportați întreaga povară – de la evaluare până la finalizarea tranzacției.

Cu agent imobiliar

• Avantaje: Cunoașterea pieței, marketing profesional, gestionarea juridică sigură și, deseori, un preț de vânzare mai mare.
• Dezavantaje: Apar costuri, împărțite între cumpărător și vânzător (reglementat prin lege din 2020).

SCANDIC ESTATE vă oferă suport complet ca partener profesionist – de la evaluare până la întâlnirea cu notarul – pentru a maximiza succesul vânzării dumneavoastră.

Cât costă un agent imobiliar?

Din 2020, comisionul agentului imobiliar este împărțit în mod egal între cumpărător și vânzător și variază în funcție de landul federal (de exemplu, 3,57% cu TVA în Bavaria, împărțit la 1,785% per parte). Serviciile noastre la SCANDIC ESTATE sunt calculate în mod transparent – știți exact ce plătiți și ce valoare adăugată primiți.

Cum se desfășoară vânzarea unui apartament în proprietate?

Procesul de vânzare este împărțit în patru etape, pe care le explicăm în detaliu:

1. Pregătirea

• Evaluare: Utilizați calculatorul nostru gratuit de evaluare imobiliară sau comandați o evaluare profesională. Factorii cheie includ locația, dotările și starea clădirii.
• Documente: Colectați extrasul din registrul funciar, certificatul energetic, planul de etaj, declarația de împărțire etc.
• Îmbunătățiri: Măsuri mici, cum ar fi robinete noi sau home staging, cresc valoarea.
• Penalitate de rambursare anticipată: În cazul rambursării anticipate a unui împrumut, poate apărea o penalitate (aproximativ 1% din datoria rămasă), cu excepția cazurilor de scutire (de exemplu, după perioada ratei fixe).

2. Marketing

• Strategie: Definiți publicul țintă (de exemplu, familii sau seniori) și alegeți canalele adecvate (portaluri, rețele sociale).
• Prospect: Fotografii de înaltă calitate și un text atractiv sunt cartea dumneavoastră de vizită.
• Vizite: Prezentați apartamentul într-o stare optimă – curat, primitor, cu toate documentele pregătite.

3. Tranzacția

• Negocieri: Stabiliți prețul strategic (de exemplu, 105-110% din valoare) și lăsați loc pentru negocieri.
• Verificarea solvabilității: Asigurați-vă că cumpărătorii sunt solvabili (de exemplu, prin raport Schufa).
• Contract de vânzare: Notarul întocmește un contract preliminar, pe care îl examinați înainte de semnarea contractului final (§ 311b BGB).

4. Predarea

• Întâlnirea notarială: Vânzarea este finalizată legal, costurile fiind de obicei suportate de cumpărător.
• Înscrierea în registrul funciar: După plata prețului de achiziție și a impozitului pe transferul de proprietate, dreptul de proprietate este transferat (§ 873 BGB).
• Protocolul de predare: Documentați starea, predați cheile și documentele.

Partenerul dumneavoastră pentru vânzarea imobiliară

La SCANDIC ESTATE, beneficiați de expertiza noastră, cunoașterea pieței și un serviciu complet care vă economisește timp, nervi și costuri. Fie că vindeți cu un agent imobiliar sau independent, vă sprijinim cu sfaturi și acțiuni pentru a obține cel mai bun preț pentru apartamentul dumneavoastră. Contactați-ne astăzi pentru o consultație inițială gratuită!

Notă: Acest articol ia în considerare prevederile legale relevante, cum ar fi § 23 EStG (impozitul pe câștigurile speculative), § 9 GrEStG (impozitul pe transferul de proprietate) și Legea proprietății de apartamente (WEG).