Prodaja lastniškega stanovanja – Vaša pot do uspeha s SCANDIC ESTATE

Dobrodošli pri SCANDIC ESTATE, vašem strokovnjaku za nepremičnine v okviru skupine LEGIER BETEILIGUNGS MBH, ki vključuje tudi SCANDIC PAY in SCANDIC TRADE. Želite prodati svoje lastniško stanovanje in ne veste, kje začeti? Vodimo vas korak za korakom skozi prodajni proces – od nastalih stroškov do davčnih vidikov in optimalnega trženja. Naš cilj: zagotoviti vam najboljši prodajni uspeh. Tukaj izveste vse, kar morate vedeti vnaprej!

Kakšni stroški nastanejo pri prodaji lastniškega stanovanja?

Prodaja lastniškega stanovanja prinaša različne stroške, ki jih morate kot prodajalec upoštevati. Dobro načrtovanje pomaga zmanjšati te stroške in preprečiti presenečenja. Tipični stroški vključujejo:

  • Provizija nepremičninskega posrednika: Če najamete nepremičninskega posrednika, se zaračuna provizija, ki se od leta 2020 običajno deli med kupcem in prodajalcem. Znesek se razlikuje glede na zvezno deželo.
  • Stroški trženja: Sem spadajo profesionalne fotografije, oglasi na portalih ali izdelava kakovostnega prospekta.
  • Izboljšave nepremičnine / home staging: Manjša popravila ali profesionalni home staging lahko povečajo prodajno vrednost.
  • Ocenjevanje: Ocena tržne vrednosti vzbuja zaupanje pri kupcih in upravičuje ceno.
  • Energetska izkaznica: Od leta 2014 je obvezna pri prodaji ali oddaji v najem.
  • Obresti na tuj kapital: V primeru predčasnega poplačila posojila lahko nastane kazen za predčasno poplačilo.
  • Davki: Odvisno od uporabe in trajanja lastništva lahko nastane davek na špekulativni dobiček (glejte naslednji razdelek).

S SCANDIC ESTATE pridobite pregleden pregled stroškov in podporo za njihovo učinkovito upravljanje.

Kakšni davki nastanejo pri prodaji?

Davčni vidiki so ključni dejavnik pri prodaji stanovanja. Tukaj so glavne določbe:

  • Lastna uporaba: Če ste sami živeli v stanovanju, je prodaja oproščena davka – tudi če ste v njem živeli izključno v letu prodaje in v prejšnjih dveh letih (§ 23 EStG).
  • Oddano stanovanje: Če je bilo stanovanje oddano v najem, davek na špekulativni dobiček ne nastane, če ste ga imeli v lasti vsaj deset let. V nasprotnem primeru se dobiček obdavči po vaši osebni davčni stopnji.
  • Komerčna trgovina: Če v petih letih prodate tri ali več nepremičnin, davčni urad to razvrsti kot komercialno trgovino. V tem primeru se plača tudi trgovinski davek.

Naši strokovnjaki pri SCANDIC ESTATE nudijo individualno svetovanje, da se izognete davčnim pastem in optimizirate svoje načrtovanje.

Kdaj se prodaja šteje za komercialno?

Komerčna prodaja nepremičnin nastopi, če v petih letih prodate tri ali več objektov. V tem primeru morate plačati ne le dohodnino od dobička, temveč tudi trgovinski davek. Strateško načrtovanje je ključno za izogibanje tej razvrstitvi – na primer z razporeditvijo prodaj v času. SCANDIC ESTATE vas podpira z individualnimi rešitvami, da ostanete zasebni lastnik.

Vloga skupnosti lastnikov

Skupnost lastnikov (WEG) pogosto igra večjo vlogo pri prodaji stanovanja, kot si mnogi mislijo:

  • Soglasje: V nekaterih primerih WEG zahteva pisno soglasje vseh ali večine članov. Brez tega je kupoprodajna pogodba neveljavna.
  • Razlogi za zavrnitev: Možni razlogi vključujejo nezadostno kreditno sposobnost kupca ali nezdružljive načrte uporabe (npr. komercialna uporaba v stanovanjskem kompleksu).
  • Priporočilo: Tudi če soglasje ni potrebno, morate zgodaj vključiti WEG, da preprečite konflikte.

Mi pri SCANDIC ESTATE poznamo pravne nianse Zakona o lastnini stanovanj (WEG) in vam pomagamo gladko prebroditi ta korak.

Kdaj je pravi čas za prodajo?

Vprašanje »Prodati zdaj ali čakati?« skrbi mnoge lastnike. Tukaj je nekaj smernic:

  • Razvoj trga: Po letih nizkih obrestnih mer in močne rasti cen je zdaj povečanje vrednosti bolj zmerno, vendar so lastniška stanovanja še vedno iskana – zlasti na dobrih lokacijah.
  • Lokacija kot adut: Urbana območja z bližino delovnih mest in infrastrukture še naprej obljubljajo visoke prihodke od prodaje.
  • Sprememba obrestnih mer: Višje obrestne mere lahko zmanjšajo povpraševanje, vendar lastništvo stanovanj ostaja privlačno.

Z našim poznavanjem trga pri SCANDIC ESTATE najdemo optimalen čas za vašo prodajo – prilagojen vaši nepremičnini.

Prodati z nepremičninskim posrednikom ali brez?

Odločitev, ali prodati z nepremičninskim posrednikom ali brez, je odvisna od vašega časa, proračuna in izkušenj. Tukaj so prednosti in slabosti:

Brez posrednika

  • Prednosti: Prihranite provizijo (pogosto 3–6 % prodajne cene), ohranite popoln nadzor in lahko prihranke usmerite v ceno.
  • Slabosti: Nosite celotno breme – od ocenjevanja do zaključka transakcije.

Z posrednikom

  • Prednosti: Poznavanje trga, profesionalno trženje, pravno varno izvedbo in pogosto višjo prodajno ceno.
  • Slabosti: Nastanejo stroški, ki se delijo med kupcem in prodajalcem (zakonsko urejeno od leta 2020).

SCANDIC ESTATE vam kot profesionalni partner ponuja celovito podporo – od ocenjevanja do termina pri notarju – za maksimiranje vašega prodajnega uspeha.

Koliko stane nepremičninski posrednik?

Od leta 2020 se provizija nepremičninskega posrednika deli na pol med kupcem in prodajalcem in se razlikuje glede na zvezno deželo (npr. 3,57 % z DDV v Bavarski, razdeljeno na 1,785 % na stran). Naše storitve pri SCANDIC ESTATE so pregledno izračunane – natančno veste, za kaj plačujete in kakšno dodano vrednost dobite.

Kako poteka prodaja lastniškega stanovanja?

Prodajni proces je razdeljen na štiri faze, ki jih podrobno pojasnimo:

1. Priprava

  • Ocenjevanje: Uporabite naš brezplačni kalkulator vrednosti nepremičnine ali naročite profesionalno ocenjevanje. Ključni so dejavniki, kot so lokacija, oprema in stanje zgradbe.
  • Dokumenti: Zberite izpisek iz zemljiške knjige, energetsko izkaznico, tloris, izjavo o delitvi itd.
  • Izboljšave: Manjši ukrepi, kot so novi pipi ali home staging, povečajo vrednost.
  • Kazen za predčasno poplačilo: Pri predčasnem poplačilu posojila lahko nastane kazen (približno 1 % preostalega dolga), razen če veljajo izjeme (npr. po izteku obdobja fiksne obrestne mere).

2. Trženje

  • Strategija: Določite ciljno skupino (npr. družine ali starejše) in izberite ustrezne kanale (portali, družbeni mediji).
  • Prospekt: Kakovostne fotografije in privlačno besedilo so vaša vizitka.
  • Oglledi: Predstavite stanovanje v optimalnem stanju – čisto, prijetno, z vsemi dokumenti pri roki.

3. Transakcija

  • Pogajanja: Strateško določite ceno (npr. 105–110 % vrednosti) in pustite prostor za pogajanja.
  • Preverjanje kreditne sposobnosti: Prepričajte se, da so kupci plačilno sposobni (npr. prek poročila Schufa).
  • Kupoprodajna pogodba: Notar pripravi predhodno pogodbo, ki jo pregledate pred podpisom končne pogodbe (§ 311b BGB).

4. Predaja

  • Notarski termin: Prodaja je pravno zaključena, stroške običajno krije kupec.
  • Vpis v zemljiško knjigo: Po plačilu kupnine in davka na prenos lastninske pravice se lastninska pravica prenese (§ 873 BGB).
  • Protokol predaje: Dokumentirajte stanje, izročite ključe in dokumente.

Vaš partner za prodajo nepremičnin

Pri SCANDIC ESTATE izkoristite naše strokovno znanje, poznavanje trga in celovito storitev, ki vam prihrani čas, živce in stroške. Ne glede na to, ali prodajate s posrednikom ali sami – podpiramo vas s svetovanjem in dejanji, da dosežete najboljšo ceno za svoje stanovanje. Stopite v stik z nami še danes za brezplačno uvodno svetovanje!

Opomba: Ta članek upošteva ustrezne pravne določbe, kot so § 23 EStG (davek na špekulativni dobiček), § 9 GrEStG (davek na prenos nepremičnin) in Zakon o lastnini stanovanj (WEG).

Accessibility