Predaj vlastného bytu – Vaša cesta k úspechu so SCANDIC ESTATE

Vitajte v SCANDIC ESTATE, vašom odborníkovi na nehnuteľnosti v rámci skupiny LEGIER BETEILIGUNGS MBH, ktorá zahŕňa aj SCANDIC PAY a SCANDIC TRADE. Chcete predať svoj vlastný byt a neviete, kde začať? Prevedieme vás krok za krokom procesom predaja – od vzniknutých nákladov cez daňové aspekty až po optimálnu marketingovú stratégiu. Náš cieľ: zabezpečiť vám maximálny úspech pri predaji. Zistite tu všetko, čo potrebujete vedieť vopred!

Aké náklady vznikajú pri predaji vlastného bytu?

Predaj vlastného bytu prináša rôzne náklady, ktoré by ste ako predávajúci mali zohľadniť. Dobré plánovanie pomáha tieto náklady minimalizovať a vyhnúť sa prekvapeniam. Typické náklady zahŕňajú:

  • Provízia realitného makléra: Ak si najmete realitného makléra, účtuje sa provízia, ktorá je od roku 2020 zvyčajne rozdelená medzi kupujúceho a predávajúceho. Výška sa líši podľa spolkovej krajiny.
  • Náklady na marketing: Tie zahŕňajú profesionálne fotografie, inzeráty na portáloch alebo vytvorenie vysokokvalitného prospektu.
  • Zlepšenia nehnuteľnosti / Home staging: Menšie opravy alebo profesionálny home staging môžu zvýšiť predajnú hodnotu.
  • Ohodnotenie: Ohodnotenie trhovej hodnoty vytvára dôveru u kupujúcich a ospravedlňuje cenu.
  • Energetický certifikát: Povinný od roku 2014 pre predaj alebo prenájom.
  • Úroky z požičaného kapitálu: Pri predčasnom splatení úveru môže byť účtovaná pokuta za predčasné splatenie.
  • Dane: V závislosti od využitia a dĺžky vlastníctva môže vzniknúť daň zo špekulatívneho zisku (pozri nasledujúcu časť).

So SCANDIC ESTATE získate transparentný prehľad o nákladoch a podporu pre ich efektívne riadenie.

Aké dane vznikajú počas predaja?

Daňové aspekty sú kľúčovým faktorom pri predaji bytu. Nižšie uvádzame hlavné ustanovenia:

  • Vlastné užívanie: Ak ste v byte bývali sami, predaj je oslobodený od dane – aj keď ste v ňom bývali iba v roku predaja a dva predchádzajúce roky (§ 23 EStG).
  • Prenajatý byt: Ak bol byt prenajatý, daň zo špekulatívneho zisku sa neuplatňuje, ak ste ho vlastnili najmenej desať rokov. V opačnom prípade sa zisky zdaňujú podľa vašej osobnej daňovej sadzby.
  • Obchodná činnosť: Ak predáte tri alebo viac nehnuteľností do piatich rokov, daňový úrad to klasifikuje ako obchodnú činnosť. V takom prípade sa uplatňuje aj živnostenská daň.

Naši odborníci v SCANDIC ESTATE ponúkajú individuálne poradenstvo, aby ste sa vyhli daňovým pasciam a optimalizovali svoje plánovanie.

Kedy je predaj považovaný za obchodný?

Obchodný predaj nehnuteľností nastáva, keď predáte tri alebo viac nehnuteľností do piatich rokov. V takom prípade musíte platiť nielen daň z príjmu zo zisku, ale aj živnostenskú daň. Strategické plánovanie je kľúčové pre vyhnutie sa tejto klasifikácii – napríklad rozložením predajov v čase. SCANDIC ESTATE vás podporuje prispôsobenými riešeniami, aby ste zostali súkromným vlastníkom.

Úloha spoločenstva vlastníkov

Spoločenstvo vlastníkov (WEG) často zohráva väčšiu úlohu v procese predaja, než si mnohí myslia:

  • Schválenie: V niektorých prípadoch WEG vyžaduje písomný súhlas všetkých alebo väčšiny členov. Bez neho je kúpna zmluva neplatná.
  • Dôvody na zamietnutie: Možné dôvody zahŕňajú nedostatočnú bonitu kupujúceho alebo nekompatibilné plány využitia (napríklad komerčné využitie v obytnom komplexe).
  • Odporúčanie: Aj keď schválenie nie je vyžadované, mali by ste WEG zapojiť včas, aby ste predišli konfliktom.

My v SCANDIC ESTATE poznáme právne nuansy zákona o vlastníctve bytov (WEG) a pomôžeme vám túto fázu hladko zvládnuť.

Kedy je najlepší čas na predaj?

Otázka „Predať teraz alebo čakať?“ znepokojuje mnohých vlastníkov. Tu je niekoľko usmernení:

  • Trhové trendy: Po rokoch nízkych úrokových sadzieb a silného rastu cien je teraz rast hodnoty miernejší, ale vlastné byty sú stále žiadané – najmä na dobrých lokalitách.
  • Lokácia ako výhoda: Mestské oblasti blízko pracovísk a infraštruktúry naďalej sľubujú vysoké predajné výnosy.
  • Zmeny úrokových sadzieb: Vyššie úrokové sadzby môžu znížiť dopyt, ale vlastníctvo nehnuteľností zostáva atraktívne.

Vďaka našim skúsenostiam s trhom v SCANDIC ESTATE nájdeme optimálny čas na váš predaj, prispôsobený vašej nehnuteľnosti.

Predať s realitným maklérom alebo bez neho?

Rozhodnutie, či predať s realitným maklérom alebo bez neho, závisí od vášho času, rozpočtu a skúseností. Tu sú výhody a nevýhody:

Bez makléra

  • Výhody: Ušetríte províziu (zvyčajne 3–6 % z predajnej ceny), zachováte si plnú kontrolu a môžete úspory premietnuť do ceny.
  • Nevýhody: Nesiete celú záťaž – od ohodnotenia po dokončenie transakcie.

S maklérom

  • Výhody: Znalosť trhu, profesionálny marketing, právne bezpečná správa transakcií a často vyššia predajná cena.
  • Nevýhody: Vznikajú náklady, ktoré sa delia medzi kupujúceho a predávajúceho (regulované zákonom od roku 2020).

SCANDIC ESTATE vám ponúka komplexnú podporu ako profesionálny partner – od ohodnotenia po stretnutie u notára – aby maximalizoval váš predajný úspech.

Koľko stojí realitný maklér?

Od roku 2020 sa provízia realitného makléra delí rovným dielom medzi kupujúceho a predávajúceho a líši sa podľa spolkovej krajiny (napríklad 3,57 % vrátane DPH v Bavorsku, rozdelené na 1,785 % pre každú stranu). Naše služby v SCANDIC ESTATE sú kalkulované transparentne – presne viete, za čo platíte a akú pridanú hodnotu získavate.

Ako prebieha predaj vlastného bytu?

Proces predaja je rozdelený do štyroch fáz, ktoré podrobne vysvetlíme:

1. Príprava

  • Ohodnotenie: Využite náš bezplatný kalkulátor hodnoty nehnuteľnosti alebo si objednajte profesionálne ohodnotenie. Kľúčové faktory zahŕňajú lokalitu, vybavenie a stav budovy.
  • Dokumenty: Zhromaždite výpis z katastra nehnuteľností, energetický certifikát, pôdorys, vyhlásenie o rozdelení atď.
  • Zlepšenia: Malé opatrenia, ako nové kohútiky alebo home staging, zvyšujú hodnotu.
  • Pokuta za predčasné splatenie: Pri predčasnom splatení úveru môže byť účtovaná pokuta (približne 1 % zostávajúceho dlhu), pokiaľ nie sú výnimky (napríklad po skončení fixnej úrokovej periódy).

2. Marketing

  • Stratégia: Určte cieľovú skupinu (napríklad rodiny alebo seniorov) a vyberte vhodné kanály (portály, sociálne siete).
  • Prezentácia: Vysokokvalitné fotografie a atraktívny text sú vašou vizitkou.
  • Obhliadky: Predstavte byt v optimálnom stave – čistý, príjemný, so všetkými pripravenými dokumentmi.

3. Transakcia

  • Vyjednávanie: Stanovte cenu strategicky (napríklad 105–110 % hodnoty) a nechajte priestor na vyjednávanie.
  • Kontrola bonity: Uistite sa, že kupujúci sú solventní (napríklad prostredníctvom správy Schufa).
  • Kúpna zmluva: Notár pripraví predbežnú zmluvu, ktorú skontrolujete pred podpisom konečnej zmluvy (§ 311b BGB).

4. Odovzdanie

  • Stretnutie u notára: Predaj je právne dokončený a náklady zvyčajne hradí kupujúci.
  • Zápis do katastra: Po zaplatení kúpnej ceny a dane z prevodu nehnuteľnosti sa vlastnícke právo prevedie (§ 873 BGB).
  • Protokol o odovzdaní: Zdokumentujte stav, odovzdajte kľúče a dokumenty.

Váš partner pre predaj nehnuteľností

V SCANDIC ESTATE využívate naše odborné znalosti, znalosti trhu a komplexnú službu, ktorá vám šetrí čas, stres a náklady. Či už predávate s maklérom alebo samostatne – podporujeme vás radami a činmi, aby ste získali najlepšiu cenu za váš byt. Kontaktujte nás ešte dnes pre bezplatnú úvodnú konzultáciu!

Poznámka: Tento článok zohľadňuje príslušné právne predpisy, ako sú § 23 EStG (daň zo špekulatívneho zisku), § 9 GrEStG (daň z prevodu nehnuteľnosti) a Zákon o vlastníctve bytov (WEG).

Accessibility