Venta de un apartamento propio – Su camino al éxito con SCANDIC ESTATE

Bienvenido a SCANDIC ESTATE, su experto en bienes raíces dentro del grupo LEGIER BETEILIGUNGS MBH, que también incluye SCANDIC PAY y SCANDIC TRADE. ¿Desea vender su apartamento propio y no sabe por dónde empezar? Lo guiaremos paso a paso a través del proceso de venta, desde los costos incurridos hasta los aspectos fiscales y la estrategia de marketing óptima. Nuestro objetivo: garantizarle el mayor éxito en la venta. ¡Descubra aquí todo lo que necesita saber de antemano!

¿Qué costos surgen al vender un apartamento propio?

La venta de un apartamento propio genera diversos costos que usted, como vendedor, debe tener en cuenta. Una buena planificación ayuda a minimizar estos costos y evitar sorpresas. Los costos típicos incluyen:

• Comisión del agente inmobiliario: Si contrata a un agente inmobiliario, se cobra una comisión, que desde 2020 generalmente se divide entre el comprador y el vendedor. El monto varía según el estado federal.
• Costos de marketing: Estos incluyen fotografía profesional, anuncios en portales o la creación de un folleto de alta calidad.
• Mejoras de la propiedad / Home staging: Pequeñas reparaciones o un home staging profesional pueden aumentar el valor de venta.
• Valoración: Una evaluación del valor de mercado genera confianza en los compradores y justifica el precio.
• Certificado energético: Obligatorio desde 2014 para la venta o el alquiler.
• Intereses sobre el capital prestado: En caso de reembolso anticipado de un préstamo, puede aplicarse una penalización por pago anticipado.
• Impuestos: Dependiendo del uso y la duración de la propiedad, puede surgir un impuesto sobre ganancias especulativas (ver sección siguiente).

Con SCANDIC ESTATE, obtiene una visión transparente de los costos y apoyo para gestionarlos de manera efectiva.

¿Qué impuestos surgen durante la venta?

Los aspectos fiscales son un factor determinante en la venta de un apartamento. A continuación, se presentan las principales disposiciones:

• Uso propio: Si ha vivido en el apartamento, la venta está exenta de impuestos, incluso si solo lo ocupó durante el año de la venta y los dos años anteriores (§ 23 EStG).
• Apartamento alquilado: Si el apartamento ha sido alquilado, no se aplica el impuesto sobre ganancias especulativas si lo ha poseído durante al menos diez años. De lo contrario, las ganancias se gravan según su tasa impositiva personal.
• Comercio comercial: Si vende tres o más propiedades en un período de cinco años, la oficina tributaria lo clasifica como actividad comercial. En este caso, también se aplica el impuesto comercial.

Nuestros expertos en SCANDIC ESTATE ofrecen asesoramiento personalizado para evitar trampas fiscales y optimizar su planificación.

¿Cuándo se considera una venta como comercial?

La venta comercial de bienes raíces ocurre cuando vende tres o más propiedades en un período de cinco años. En este caso, debe pagar no solo el impuesto sobre la renta por las ganancias, sino también el impuesto comercial. La planificación estratégica es crucial para evitar esta clasificación, por ejemplo, distribuyendo las ventas en el tiempo. SCANDIC ESTATE lo apoya con soluciones personalizadas para que permanezca como propietario privado.

El papel de la comunidad de propietarios

La comunidad de propietarios (WEG) a menudo desempeña un papel más importante en el proceso de venta de lo que muchos piensan:

• Aprobación: En algunos casos, la WEG requiere el consentimiento por escrito de todos o la mayoría de los miembros. Sin esto, el contrato de compraventa es inválido.
• Motivos de rechazo: Las razones posibles incluyen la solvencia insuficiente del comprador o planes de uso incompatibles (por ejemplo, uso comercial en un complejo residencial).
• Recomendación: Incluso si no se requiere aprobación, debe involucrar a la WEG temprano para evitar conflictos.

En SCANDIC ESTATE, conocemos las sutilezas legales de la ley de propiedad de apartamentos (WEG) y lo ayudamos a superar esta etapa sin problemas.

¿Cuándo es el mejor momento para vender?

La pregunta “¿Vender ahora o esperar?” preocupa a muchos propietarios. Aquí hay algunas pautas:

• Tendencias del mercado: Tras años de bajas tasas de interés y fuertes aumentos de precios, el crecimiento del valor ahora es más moderado, pero los apartamentos propios siguen siendo demandados, especialmente en buenas ubicaciones.
• La ubicación como ventaja: Las áreas urbanas cercanas a lugares de trabajo e infraestructura siguen prometiendo altos rendimientos de venta.
• Cambios en las tasas de interés: Las tasas de interés más altas pueden reducir la demanda, pero la propiedad de vivienda sigue siendo atractiva.

Gracias a nuestra experiencia en el mercado en SCANDIC ESTATE, encontramos el momento óptimo para su venta, adaptado a su propiedad.

¿Vender con o sin agente inmobiliario?

La decisión de vender con o sin un agente inmobiliario depende de su tiempo, presupuesto y experiencia. A continuación, se presentan las ventajas y desventajas:

Sin agente inmobiliario

• Ventajas: Ahorra la comisión (generalmente del 3 al 6% del precio de venta), mantiene el control total y puede destinar los ahorros al precio.
• Desventajas: Asume toda la carga, desde la valoración hasta la finalización de la transacción.

Con agente inmobiliario

• Ventajas: Conocimiento del mercado, marketing profesional, gestión de transacciones legalmente segura y, a menudo, un precio de venta más alto.
• Desventajas: Se incurren costos, que se dividen entre el comprador y el vendedor (regulado por ley desde 2020).

SCANDIC ESTATE le ofrece un soporte integral como socio profesional, desde la valoración hasta la cita con el notario, para maximizar el éxito de su venta.

¿Cuánto cuesta un agente inmobiliario?

Desde 2020, la comisión del agente inmobiliario se divide equitativamente entre el comprador y el vendedor y varía según el estado federal (por ejemplo, 3,57% con IVA en Baviera, dividido en 1,785% por cada parte). Nuestros servicios en SCANDIC ESTATE se calculan de manera transparente: sabe exactamente qué paga y qué valor agregado recibe.

¿Cómo se lleva a cabo la venta de un apartamento propio?

El proceso de venta se divide en cuatro etapas, que explicamos en detalle:

1. Preparación

• Valoración: Utilice nuestra calculadora gratuita de valoración inmobiliaria o solicite una valoración profesional. Factores clave incluyen la ubicación, los equipamientos y el estado del edificio.
• Documentos: Reúna el extracto del registro de la propiedad, el certificado energético, el plano de planta, la declaración de división, etc.
• Mejoras: Pequeñas medidas, como grifos nuevos o home staging, aumentan el valor.
• Penalización por reembolso anticipado: En caso de reembolso anticipado de un préstamo, puede aplicarse una penalización (aproximadamente el 1% de la deuda restante), salvo excepciones (por ejemplo, después del período de tasa fija).

2. Marketing

• Estrategia: Defina el público objetivo (por ejemplo, familias o personas mayores) y elija los canales adecuados (portales, redes sociales).
• Presentación: Fotografías de alta calidad y un texto atractivo son su carta de presentación.
• Visitas: Presente el apartamento en condiciones óptimas: limpio, acogedor, con todos los documentos preparados.

3. Transacción

• Negociaciones: Establezca el precio estratégicamente (por ejemplo, 105-110% del valor) y deje espacio para negociar.
• Verificación de solvencia: Asegúrese de que los compradores sean solventes (por ejemplo, mediante un informe Schufa).
• Contrato de compraventa: El notario prepara un contrato preliminar, que usted revisa antes de firmar el contrato final (§ 311b BGB).

4. Entrega

• Cita notarial: La venta se finaliza legalmente, y los costos generalmente los cubre el comprador.
• Inscripción en el registro de la propiedad: Tras el pago del precio de compra y el impuesto de transferencia de propiedad, se transfiere el derecho de propiedad (§ 873 BGB).
• Protocolo de entrega: Documente el estado, entregue las llaves y los documentos.

Su socio para la venta inmobiliaria

En SCANDIC ESTATE, se beneficia de nuestra experiencia, conocimiento del mercado y un servicio integral que le ahorra tiempo, estrés y costos. Ya sea con un agente inmobiliario o de forma independiente, lo apoyamos con asesoramiento y acciones para obtener el mejor precio por su apartamento. ¡Contáctenos hoy para una consulta inicial gratuita!

Nota: Este artículo tiene en cuenta las disposiciones legales relevantes, como § 23 EStG (impuesto sobre ganancias especulativas), § 9 GrEStG (impuesto de transferencia de propiedad) y la Ley de Propiedad de Apartamentos (WEG).