การขายคอนโดมิเนียม – เส้นทางสู่ความสำเร็จของคุณกับ SCANDIC ESTATE

ยินดีต้อนรับสู่ SCANDIC ESTATE ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณในกลุ่ม LEGIER BETEILIGUNGS MBH ซึ่งรวมถึง SCANDIC PAY และ SCANDIC TRADE คุณต้องการขายคอนโดมิเนียมของคุณแต่ไม่รู้จะเริ่มจากตรงไหน? เราจะนำคุณผ่านกระบวนการขายทีละขั้นตอน – ตั้งแต่ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น ไปจนถึงประเด็นด้านภาษีและการตลาดที่เหมาะสมที่สุด เป้าหมายของเรา: เพื่อให้คุณประสบความสำเร็จในการขายอย่างดีที่สุด ค้นหาข้อมูลทั้งหมดที่คุณจำเป็นต้องรู้ล่วงหน้าที่นี่!

ค่าใช้จ่ายใดบ้างที่เกิดขึ้นเมื่อขายคอนโดมิเนียม?

การขายคอนโดมิเนียมก่อให้เกิดค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่คุณในฐานะผู้ขายควรพิจารณา การวางแผนที่ดีช่วยลดค่าใช้จ่ายเหล่านี้และหลีกเลี่ยงความประหลาดใจ ค่าใช้จ่ายทั่วไปรวมถึง:

• ค่านายหน้า: หากคุณจ้างนายหน้า จะมีค่าคอมมิชชั่น ซึ่งตั้งแต่ปี 2020 มักจะแบ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย จำนวนเงินจะแตกต่างกันไปตามรัฐสหพันธ์
• ค่าใช้จ่ายด้านการตลาด: รวมถึงการถ่ายภาพมืออาชีพ โฆษณาบนพอร์ทัล หรือการสร้างเอกสารนำเสนอคุณภาพสูง
• การปรับปรุงทรัพย์สิน / โฮมสเตจจิ้ง: การซ่อมแซมเล็กๆ น้อยๆ หรือโฮมสเตจจิ้งแบบมืออาชีพสามารถเพิ่มมูลค่าการขายได้
• การประเมินมูลค่า: การประเมินมูลค่าตลาดสร้างความมั่นใจให้ผู้ซื้อและยืนยันราคา
• ใบรับรองพลังงาน: จำเป็นตามกฎหมายตั้งแต่ปี 2014 สำหรับการขายหรือให้เช่า
• ดอกเบี้ยจากเงินกู้: หากมีการชำระคืนเงินกู้ก่อนกำหนด อาจมีค่าปรับการชำระก่อนกำหนด
• ภาษี: ขึ้นอยู่กับการใช้งานและระยะเวลาการเป็นเจ้าของ อาจมีภาษีกำไรจากการเก็งกำไร (ดูส่วนถัดไป)

กับ SCANDIC ESTATE คุณจะได้รับภาพรวมค่าใช้จ่ายที่โปร่งใสและการสนับสนุนเพื่อจัดการรายการเหล่านี้อย่างมีประสิทธิภาพ

ภาษีใดบ้างที่เกิดขึ้นเมื่อขาย?

ประเด็นด้านภาษีเป็นปัจจัยสำคัญในการขายคอนโดมิเนียม นี่คือข้อกำหนดหลัก:

• การใช้งานส่วนตัว: หากคุณอาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียมด้วยตัวเอง การขายจะได้รับการยกเว้นภาษี – แม้ว่าคุณจะอยู่อาศัยในนั้นเฉพาะในปีที่ขายและสองปีก่อนหน้า (§ 23 EStG)
• คอนโดมิเนียมที่ให้เช่า: หากคอนโดมิเนียมถูกให้เช่า จะไม่มีภาษีกำไรจากการเก็งกำไรหากคุณเป็นเจ้าของมานานอย่างน้อยสิบปี มิฉะนั้น กำไรจะถูกเก็บภาษีตามอัตราภาษีส่วนบุคคลของคุณ
• การค้าขายเชิงพาณิชย์: หากคุณขายอสังหาริมทรัพย์สามแห่งหรือมากกว่าภายในห้าปี สำนักงานสรรพากรจะจัดประเภทนี้เป็นการค้าขายเชิงพาณิชย์ ในกรณีนี้ จะต้องเสียภาษีการค้าด้วย

ผู้เชี่ยวชาญของเราที่ SCANDIC ESTATE ให้คำปรึกษาเฉพาะบุคคลเพื่อหลีกเลี่ยงกับดักทางภาษีและปรับปรุงการวางแผนของคุณให้เหมาะสม

เมื่อใดที่การขายถือเป็นการค้าขายเชิงพาณิชย์?

การขายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เกิดขึ้นเมื่อคุณขายอสังหาริมทรัพย์สามแห่งหรือมากกว่าภายในห้าปี ในกรณีนี้ คุณต้องเสียภาษีเงินได้จากกำไรและภาษีการค้า การวางแผนเชิงกลยุทธ์เป็นสิ่งสำคัญเพื่อหลีกเลี่ยงการจัดประเภทนี้ – เช่น โดยการกระจายการขายตามเวลา SCANDIC ESTATE สนับสนุนคุณด้วยโซลูชันที่ปรับให้เหมาะสมเพื่อให้คุณยังคงเป็นเจ้าของส่วนตัว

บทบาทของชุมชนเจ้าของ

ชุมชนเจ้าของ (WEG) มักมีบทบาทสำคัญในการขายคอนโดมิเนียมมากกว่าที่หลายคนคิด:

• การอนุมัติ: ในบางกรณี WEG ต้องการการอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรจากสมาชิกทั้งหมดหรือส่วนใหญ่ หากไม่มี สัญญาซื้อขายจะไม่ถูกต้อง
• เหตุผลในการปฏิเสธ: เหตุผลที่เป็นไปได้รวมถึงความสามารถในการชำระเงินของผู้ซื้อที่ไม่เพียงพอหรือแผนการใช้งานที่ไม่เข้ากัน (เช่น การใช้งานเชิงพาณิชย์ในอาคารที่อยู่อาศัย)
• คำแนะนำ: แม้ว่าจะไม่จำเป็นต้องได้รับการอนุมัติ คุณควรให้ WEG เข้ามามีส่วนร่วมตั้งแต่เนิ่นๆ เพื่อหลีกเลี่ยงความขัดแย้ง

เราที่ SCANDIC ESTATE รู้จักความแตกต่างทางกฎหมายของกฎหมายทรัพย์สินคอนโดมิเนียม (WEG) และช่วยคุณผ่านขั้นตอนนี้อย่างราบรื่น

เมื่อใดคือเวลาที่เหมาะสมในการขาย?

คำถาม “ขายตอนนี้หรือรอ?” ทำให้เจ้าของหลายคนกังวล นี่คือแนวทางบางประการ:

• แนวโน้มตลาด: หลังจากหลายปีของอัตราดอกเบี้ยต่ำและการเพิ่มขึ้นของราคาที่แข็งแกร่ง การเพิ่มมูลค่าปัจจุบันมีความนุ่มนวลมากขึ้น แต่คอนโดมิเนียมยังคงเป็นที่ต้องการ – โดยเฉพาะในทำเลดี
• ทำเลเป็นจุดแข็ง: พื้นที่ในเมืองที่มีความใกล้ชิดกับสถานที่ทำงานและโครงสร้างพื้นฐานยังคงให้ผลตอบแทนจากการขายสูง
• การเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ย: อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นอาจลดความต้องการลง แต่การเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยยังคงน่าสนใจ

ด้วยความรู้ด้านตลาดของเราที่ SCANDIC ESTATE เราจะหาเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการขายของคุณ – ปรับให้เข้ากับทรัพย์สินของคุณ

ขายด้วยนายหน้าหรือไม่?

การตัดสินใจว่าจะขายด้วยนายหน้าหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับเวลา งบประมาณ และประสบการณ์ของคุณ นี่คือข้อดีและข้อเสีย:

โดยไม่มีนายหน้า

• ข้อดี: คุณประหยัดค่านายหน้า (มักจะ 3-6% ของราคาขาย) รักษาการควบคุมอย่างเต็มที่ และสามารถนำเงินที่ประหยัดได้ไปใช้กับราคา
• ข้อเสีย: คุณต้องรับผิดชอบทั้งหมด – ตั้งแต่การประเมินมูลค่าไปจนถึงการทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้น

ด้วยนายหน้า

• ข้อดี: ความรู้ด้านตลาด การตลาดแบบมืออาชีพ การจัดการที่ปลอดภัยตามกฎหมาย และมักจะได้ราคาขายที่สูงขึ้น
• ข้อเสีย: มีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น ซึ่งแบ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย (ควบคุมโดยกฎหมายตั้งแต่ปี 2020)

SCANDIC ESTATE เสนอการสนับสนุนที่ครอบคลุมในฐานะพันธมิตรมืออาชีพ – ตั้งแต่การประเมินมูลค่าไปจนถึงการนัดหมายกับทนายความ – เพื่อเพิ่มความสำเร็จในการขายของคุณให้สูงสุด

นายหน้าต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าไหร่?

ตั้งแต่ปี 2020 ค่านายหน้าจะถูกแบ่งเท่าๆ กันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย และแตกต่างกันไปตามรัฐสหพันธ์ (เช่น 3.57% รวมภาษีมูลค่าเพิ่มในบาวาเรีย แบ่งเป็น 1.785% ต่อฝ่าย) บริการของเราที่ SCANDIC ESTATE คำนวณอย่างโปร่งใส – คุณรู้แน่ชัดว่าคุณจ่ายอะไรและได้รับคุณค่าเพิ่มเติมอะไรบ้าง

การขายคอนโดมิเนียมดำเนินการอย่างไร?

กระบวนการขายแบ่งออกเป็นสี่ขั้นตอน ซึ่งเราจะอธิบายอย่างละเอียด:

1. การเตรียมการ

• การประเมินมูลค่า: ใช้เครื่องคำนวณมูลค่าทรัพย์สินฟรีของเราหรือสั่งการประเมินแบบมืออาชีพ ปัจจัยสำคัญ เช่น ทำเล อุปกรณ์ และสภาพอาคารมีความสำคัญ
• เอกสาร: รวบรวมใบรับรองการจดทะเบียนที่ดิน ใบรับรองพลังงาน แผนผังชั้น ประกาศการแบ่งส่วน ฯลฯ
• การปรับปรุง: มาตรการเล็กๆ น้อยๆ เช่น การติดตั้งก๊อกน้ำใหม่หรือโฮมสเตจจิ้งช่วยเพิ่มมูลค่า
• ค่าปรับการชำระก่อนกำหนด: หากมีการชำระคืนเงินกู้ก่อนกำหนด อาจมีค่าปรับ (ประมาณ 1% ของหนี้คงค้าง) เว้นแต่จะมีข้อยกเว้น (เช่น หลังจากช่วงอัตราดอกเบี้ยคงที่)

2. การตลาด

• กลยุทธ์: กำหนดกลุ่มเป้าหมาย (เช่น ครอบครัวหรือผู้สูงอายุ) และเลือกช่องทางที่เหมาะสม (พอร์ทัล โซเชียลมีเดีย)
• เอกสารนำเสนอ: รูปภาพคุณภาพสูงและข้อความที่น่าสนใจคือชื่อเสียงของคุณ
• การเยี่ยมชม: นำเสนอคอนโดมิเนียมในสภาพที่เหมาะสม – สะอาด น่าดึงดูด พร้อมเอกสารทั้งหมด

3. การทำธุรกรรม

• การเจรจา: กำหนดราคาอย่างมีกลยุทธ์ (เช่น 105-110% ของมูลค่า) และปล่อยให้มีพื้นที่สำหรับการเจรจา
• การตรวจสอบเครดิต: ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ซื้อมีความสามารถในการชำระเงิน (เช่น ผ่านรายงาน Schufa)
• สัญญาซื้อขาย: ทนายความร่างสัญญาเบื้องต้น ซึ่งคุณตรวจสอบก่อนลงนามในสัญญาสุดท้าย (§ 311b BGB)

4. การส่งมอบ

• การนัดหมายกับทนายความ: การขายถูกปิดผนึกตามกฎหมาย โดยค่าใช้จ่ายมักจะตกเป็นของผู้ซื้อ
• การจดทะเบียนที่ดิน: หลังจากชำระราคาซื้อและภาษีการโอนทรัพย์สิน สิทธิ์การเป็นเจ้าของจะถูกโอน (§ 873 BGB)
• บันทึกการส่งมอบ: บันทึกสภาพ ส่งมอบกุญแจและเอกสาร

พันธมิตรของคุณสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์

ที่ SCANDIC ESTATE คุณจะได้รับประโยชน์จากความเชี่ยวชาญ ความรู้ด้านตลาด และบริการครบวงจรที่ช่วยประหยัดเวลา ความกังวล และค่าใช้จ่าย ไม่ว่าคุณจะขายด้วยนายหน้าหรือด้วยตัวเอง – เราจะสนับสนุนคุณด้วยคำแนะนำและการดำเนินการเพื่อให้ได้ราคาที่ดีที่สุดสำหรับคอนโดมิเนียมของคุณ ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาเบื้องต้นฟรี!

หมายเหตุ: บทความนี้คำนึงถึงข้อกำหนดทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น § 23 EStG (ภาษีกำไรจากการเก็งกำไร) § 9 GrEStG (ภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์) และกฎหมายทรัพย์สินคอนโดมิเนียม (WEG)