Mülk Dairesi Satışı – SCANDIC ESTATE ile Başarıya Giden Yolunuz

SCANDIC ESTATE’e hoş geldiniz, LEGIER BETEILIGUNGS MBH grubu içinde yer alan ve SCANDIC PAY ile SCANDIC TRADE’i de içeren gayrimenkul uzmanınız. Mülk dairenizi satmak istiyor ancak nereden başlayacağınızı bilmiyor musunuz? Satış sürecinde sizi adım adım yönlendiriyoruz – ortaya çıkan maliyetlerden vergi konularına ve en uygun pazarlama stratejisine kadar. Hedefimiz: Sizin için en iyi satış başarısını sağlamak. Burada önceden bilmeniz gereken her şeyi öğrenin!

Mülk dairesi satarken hangi maliyetler ortaya çıkar?

Mülk dairesi satışı, satıcı olarak dikkate almanız gereken çeşitli maliyetler doğurur. İyi bir planlama, bu maliyetleri en aza indirmenize ve sürprizlerden kaçınmanıza yardımcı olur. Tipik maliyetler şunlardır:

  • Emlakçı komisyonu: Bir emlakçı tutarsanız, komisyon alınır ve bu komisyon 2020’den beri genellikle alıcı ve satıcı arasında paylaşılır. Miktar, federal eyalete göre değişir.
  • Pazarlama maliyetleri: Bunlar arasında profesyonel fotoğraflar, portallarda ilanlar veya yüksek kaliteli bir sunum belgesi hazırlanması yer alır.
  • Mülk iyileştirmeleri / Ev düzenleme (home staging): Küçük onarımlar veya profesyonel ev düzenleme, satış değerini artırabilir.
  • Değerleme: Piyasa değerinin değerlendirilmesi, alıcılar için güven oluşturur ve fiyatı haklı çıkarır.
  • Enerji sertifikası: 2014’ten beri satış veya kiralama için zorunludur.
  • Borç sermayesinden faiz: Kredi erken ödenirse, erken ödeme cezası uygulanabilir.
  • Vergiler: Kullanım ve mülkiyet süresine bağlı olarak, spekülatif kazanç vergisi ortaya çıkabilir (bir sonraki bölüme bakınız).

SCANDIC ESTATE ile şeffaf bir maliyet özeti ve bu kalemleri etkin bir şekilde yönetmek için destek alırsınız.

Satış sırasında hangi vergiler ortaya çıkar?

Vergi konuları, daire satışında belirleyici bir faktördür. İşte ana hükümler:

  • Kendi kullanımınız: Eğer dairede kendiniz yaşadıysanız, satış vergiden muaftır – yalnızca satış yılında ve önceki iki yılda orada yaşasanız bile (§ 23 EStG).
  • Kiraya verilen daire: Daire kiraya verilmişse, en az on yıl boyunca sahip olduğunuz takdirde spekülatif kazanç vergisi uygulanmaz. Aksi takdirde, kazanç kişisel vergi oranınıza göre vergilendirilir.
  • Ticari ticaret: Beş yıl içinde üç veya daha fazla mülk satarsanız, vergi dairesi bunu ticari faaliyet olarak sınıflandırır. Bu durumda, ticari vergi de alınır.

SCANDIC ESTATE’teki uzmanlarımız, vergi tuzaklarından kaçınmak ve planlamanızı optimize etmek için bireysel danışmanlık sunar.

Satış ne zaman ticari olarak kabul edilir?

Gayrimenkulün ticari satışı, beş yıl içinde üç veya daha fazla mülk sattığınızda gerçekleşir. Bu durumda, yalnızca kâr üzerinden gelir vergisi değil, aynı zamanda ticari vergi de ödemeniz gerekir. Bu sınıflandırmadan kaçınmak için stratejik planlama çok önemlidir – örneğin, satışları zamana yayarak. SCANDIC ESTATE, özel mülk sahibi olarak kalmanız için size özel çözümlerle destek olur.

Mülk sahipleri topluluğunun rolü

Mülk sahipleri topluluğu (WEG), satış sürecinde birçok kişinin düşündüğünden daha büyük bir rol oynar:

  • Onay: Bazı durumlarda, WEG tüm üyelerin veya çoğunluğun yazılı onayını gerektirir. Bu olmadan, satış sözleşmesi geçersizdir.
  • Reddetme nedenleri: Olası nedenler arasında alıcının yetersiz kredi yeterliliği veya uyumsuz kullanım planları (örneğin, bir konut kompleksinde ticari kullanım) yer alır.
  • Öneri: Onay gerekmese bile, çatışmaları önlemek için WEG’i erken bir aşamada dahil etmelisiniz.

Biz SCANDIC ESTATE olarak, daire mülkiyeti yasasının (WEG) yasal inceliklerini biliriz ve bu aşamada sorunsuz bir şekilde ilerlemenize yardımcı oluruz.

Satış için en iyi zaman ne zamandır?

“Şimdi mi satayım, yoksa bekleyeyim mi?” sorusu birçok mülk sahibini endişelendirir. İşte bazı yönergeler:

  • Piyasa trendleri: Düşük faiz oranları ve güçlü fiyat artışlarının yaşandığı yıllardan sonra, değer artışı artık daha ılımlıdır, ancak mülk daireleri hala talep görmektedir – özellikle iyi konumlarda.
  • Konum avantajı: İş yerlerine ve altyapıya yakın kentsel alanlar, yüksek satış getirisi vaat etmeye devam eder.
  • Faiz oranı değişiklikleri: Daha yüksek faiz oranları talebi azaltabilir, ancak konut sahipliği hala caziptir.

SCANDIC ESTATE’teki piyasa bilgimiz sayesinde, mülkünüze özel olarak uyarlanmış en uygun satış zamanını buluruz.

Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satmalı?

Emlakçı ile veya emlakçı olmadan satma kararı, zamanınıza, bütçenize ve deneyiminize bağlıdır. İşte avantajlar ve dezavantajlar:

Emlakçı olmadan

  • Avantajlar: Komisyondan tasarruf edersiniz (genellikle satış fiyatının %3-6’sı), tam kontrol sizde kalır ve tasarrufları fiyata yansıtabilirsiniz.
  • Dezavantajlar: Değerlemeden işlemin tamamlanmasına kadar tüm yükü siz üstlenirsiniz.

Emlakçı ile

  • Avantajlar: Piyasa bilgisi, profesyonel pazarlama, yasal olarak güvenli işlem yönetimi ve genellikle daha yüksek satış fiyatı.
  • Dezavantajlar: Maliyetler ortaya çıkar ve bunlar alıcı ile satıcı arasında paylaşılır (2020’den beri yasal olarak düzenlenmiştir).

SCANDIC ESTATE, profesyonel bir ortak olarak size kapsamlı destek sunar – değerlemeden noter randevusuna kadar – satış başarınızı en üst düzeye çıkarmak için.

Emlakçı ne kadar tutar?

2020’den beri emlakçı komisyonu, alıcı ve satıcı arasında eşit olarak bölünür ve federal eyalete göre değişir (örneğin, Bavyera’da KDV dahil %3,57, her bir taraf için %1,785). SCANDIC ESTATE’teki hizmetlerimiz şeffaf bir şekilde hesaplanır – ne için ödeme yaptığınızı ve ne kadar ek değer aldığınızı tam olarak bilirsiniz.

Mülk dairesi satışı nasıl gerçekleşir?

Satış süreci dört aşamaya ayrılmıştır ve bunları detaylı bir şekilde açıklıyoruz:

1. Hazırlık

  • Değerleme: Ücretsiz gayrimenkul değerleme hesaplayıcımızı kullanın veya profesyonel bir değerleme sipariş edin. Konum, donanım ve bina durumu gibi faktörler çok önemlidir.
  • Belgeler: Tapu kaydı, enerji sertifikası, kat planı, bölünme beyanı vb. toplayın.
  • İyileştirmeler: Yeni musluklar veya ev düzenleme gibi küçük önlemler değeri artırır.
  • Erken ödeme cezası: Kredi erken ödenirse, bir ceza (kalan borcun yaklaşık %1’i) uygulanabilir, istisnalar hariç (örneğin, sabit faiz dönemi sona erdikten sonra).

2. Pazarlama

  • Strateji: Hedef kitlenizi belirleyin (örneğin, aileler veya yaşlılar) ve uygun kanalları seçin (portallar, sosyal medya).
  • Sunum: Yüksek kaliteli fotoğraflar ve çekici bir metin sizin kartvizitinizdir.
  • Gösterimler: Daireyi en iyi durumda sunun – temiz, davetkar ve tüm belgeler hazır.

3. İşlem

  • Müzakereler: Fiyatı stratejik olarak belirleyin (örneğin, değerin %105-110’u) ve pazarlık için yer bırakın.
  • Kredi kontrolü: Alıcıların ödeme yapabilecek durumda olduğundan emin olun (örneğin, Schufa raporu aracılığıyla).
  • Satış sözleşmesi: Noter, sizin incelediğiniz bir ön sözleşme hazırlar ve ardından nihai sözleşme imzalanır (§ 311b BGB).

4. Teslim

  • Noter randevusu: Satış yasal olarak tamamlanır, maliyetler genellikle alıcı tarafından karşılanır.
  • Tapu siciline kayıt: Satış bedeli ve mülk devir vergisi ödendikten sonra mülkiyet hakkı devredilir (§ 873 BGB).
  • Teslim protokolü: Durumu belgeleyin, anahtarları ve belgeleri teslim edin.

Gayrimenkul satışında ortağınız

SCANDIC ESTATE’te uzmanlığımız, piyasa bilgimiz ve kapsamlı hizmetimiz sayesinde zaman, stres ve maliyet tasarrufu sağlarsınız. Emlakçı ile veya bağımsız olarak – daireniz için en iyi fiyatı elde etmek için size tavsiyeler ve eylemlerle destek oluruz. Bugün bizimle iletişime geçin ve ücretsiz bir ön danışmanlık alın!

Not: Bu makale, § 23 EStG (spekülatif kazanç vergisi), § 9 GrEStG (mülk devir vergisi) ve Daire Mülkiyeti Kanunu (WEG) gibi ilgili yasal hükümleri dikkate alır.

Accessibility