Bán căn hộ sở hữu riêng – Con đường dẫn đến thành công với SCANDIC ESTATE

Chào mừng bạn đến với SCANDIC ESTATE, chuyên gia bất động sản của bạn trong nhóm LEGIER BETEILIGUNGS MBH, bao gồm cả SCANDIC PAY và SCANDIC TRADE. Bạn muốn bán căn hộ sở hữu riêng của mình nhưng không biết bắt đầu từ đâu? Chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn từng bước qua quy trình bán hàng – từ các chi phí phát sinh đến các khía cạnh thuế và chiến lược tiếp thị tối ưu. Mục tiêu của chúng tôi: đảm bảo bạn đạt được thành công bán hàng lớn nhất. Tìm hiểu tất cả những gì bạn cần biết trước tại đây!

Bán căn hộ sở hữu riêng phát sinh những chi phí nào?

Việc bán căn hộ sở hữu riêng kéo theo nhiều chi phí khác nhau mà bạn, với tư cách là người bán, cần xem xét. Lập kế hoạch tốt giúp giảm thiểu các chi phí này và tránh những bất ngờ. Các chi phí điển hình bao gồm:

  • Hoa hồng môi giới: Nếu bạn thuê một nhà môi giới bất động sản, sẽ phải trả hoa hồng, từ năm 2020 thường được chia đều giữa người mua và người bán. Số tiền thay đổi tùy thuộc vào bang liên bang.
  • Chi phí tiếp thị: Bao gồm chụp ảnh chuyên nghiệp, quảng cáo trên các cổng thông tin hoặc tạo ra một tài liệu quảng cáo chất lượng cao.
  • Cải tạo bất động sản / Trang trí nội thất: Các sửa chữa nhỏ hoặc trang trí nội thất chuyên nghiệp có thể tăng giá trị bán.
  • Định giá: Định giá giá trị thị trường tạo niềm tin cho người mua và chứng minh giá cả hợp lý.
  • Chứng chỉ năng lượng: Bắt buộc từ năm 2014 đối với việc bán hoặc cho thuê.
  • Lãi vay vốn: Nếu trả nợ trước hạn, có thể phải chịu phí phạt trả trước.
  • Thuế: Tùy thuộc vào cách sử dụng và thời gian sở hữu, có thể phát sinh thuế lợi tức đầu cơ (xem phần tiếp theo).

Với SCANDIC ESTATE, bạn sẽ nhận được một cái nhìn tổng quan minh bạch về các chi phí và sự hỗ trợ để quản lý hiệu quả các khoản này.

Những loại thuế nào phát sinh khi bán?

Các khía cạnh thuế là yếu tố quan trọng trong việc bán căn hộ. Dưới đây là các quy định chính:

  • Sử dụng cá nhân: Nếu bạn tự sống trong căn hộ, việc bán sẽ được miễn thuế – ngay cả khi bạn chỉ sống ở đó trong năm bán và hai năm trước đó (§ 23 EStG).
  • Căn hộ cho thuê: Nếu căn hộ được cho thuê, thuế lợi tức đầu cơ không áp dụng nếu bạn sở hữu nó ít nhất mười năm. Nếu không, lợi nhuận sẽ bị đánh thuế theo mức thuế cá nhân của bạn.
  • Giao dịch thương mại: Nếu bạn bán ba hoặc nhiều bất động sản trong vòng năm năm, cơ quan thuế sẽ phân loại đây là hoạt động thương mại. Trong trường hợp này, thuế kinh doanh cũng được áp dụng.

Các chuyên gia của SCANDIC ESTATE cung cấp tư vấn cá nhân để tránh các bẫy thuế và tối ưu hóa kế hoạch của bạn.

Khi nào việc bán được coi là hoạt động thương mại?

Việc bán bất động sản thương mại xảy ra khi bạn bán ba hoặc nhiều bất động sản trong vòng năm năm. Trong trường hợp này, bạn không chỉ phải nộp thuế thu nhập từ lợi nhuận mà còn phải nộp thuế kinh doanh. Lập kế hoạch chiến lược là rất quan trọng để tránh phân loại này – ví dụ, bằng cách phân bổ các lần bán theo thời gian. SCANDIC ESTATE hỗ trợ bạn với các giải pháp tùy chỉnh để duy trì tư cách chủ sở hữu cá nhân.

Vai trò của hiệp hội chủ sở hữu

Hiệp hội chủ sở hữu (WEG) thường đóng vai trò quan trọng hơn trong quy trình bán hàng so với nhiều người nghĩ:

  • Phê duyệt: Trong một số trường hợp, WEG yêu cầu sự đồng ý bằng văn bản từ tất cả hoặc đa số thành viên. Nếu không có sự đồng ý này, hợp đồng mua bán sẽ không hợp lệ.
  • Lý do từ chối: Các lý do có thể bao gồm khả năng tín dụng không đủ của người mua hoặc kế hoạch sử dụng không tương thích (ví dụ, sử dụng thương mại trong khu phức hợp dân cư).
  • Khuyến nghị: Ngay cả khi không yêu cầu phê duyệt, bạn nên liên hệ sớm với WEG để tránh xung đột.

Chúng tôi tại SCANDIC ESTATE hiểu rõ các chi tiết pháp lý của luật sở hữu căn hộ (WEG) và giúp bạn điều hướng giai đoạn này một cách suôn sẻ.

Thời điểm nào là tốt nhất để bán?

Câu hỏi “Bán bây giờ hay chờ đợi?” khiến nhiều chủ sở hữu lo lắng. Dưới đây là một số hướng dẫn:

  • Xu hướng thị trường: Sau nhiều năm lãi suất thấp và giá tăng mạnh, giá trị tăng trưởng hiện nay ổn định hơn, nhưng căn hộ sở hữu riêng vẫn có nhu cầu cao – đặc biệt ở những vị trí tốt.
  • Vị trí là lợi thế: Các khu vực đô thị gần nơi làm việc và cơ sở hạ tầng tiếp tục hứa hẹn lợi nhuận bán hàng cao.
  • Thay đổi lãi suất: Lãi suất cao hơn có thể làm giảm nhu cầu, nhưng sở hữu bất động sản vẫn hấp dẫn.

Nhờ kiến thức thị trường của SCANDIC ESTATE, chúng tôi sẽ tìm ra thời điểm tối ưu cho việc bán của bạn, được điều chỉnh phù hợp với bất động sản của bạn.

Bán với môi giới hay không môi giới?

Quyết định bán với hoặc không có môi giới phụ thuộc vào thời gian, ngân sách và kinh nghiệm của bạn. Dưới đây là ưu và nhược điểm:

Không môi giới

  • Ưu điểm: Bạn tiết kiệm được hoa hồng (thường là 3-6% giá bán), giữ toàn quyền kiểm soát và có thể sử dụng số tiền tiết kiệm vào giá cả.
  • Nhược điểm: Bạn chịu toàn bộ gánh nặng – từ định giá đến hoàn tất giao dịch.

Có môi giới

  • Ưu điểm: Kiến thức thị trường, tiếp thị chuyên nghiệp, xử lý giao dịch an toàn pháp lý và thường là giá bán cao hơn.
  • Nhược điểm: Phát sinh chi phí, được chia đều giữa người mua và người bán (được quy định bởi luật từ năm 2020).

SCANDIC ESTATE cung cấp hỗ trợ toàn diện với tư cách là đối tác chuyên nghiệp – từ định giá đến cuộc gặp công chứng viên – để tối đa hóa thành công bán hàng của bạn.

Môi giới bất động sản tốn bao nhiêu?

Kể từ năm 2020, hoa hồng môi giới được chia đều giữa người mua và người bán và thay đổi tùy thuộc vào bang liên bang (ví dụ, 3,57% bao gồm VAT ở Bavaria, chia thành 1,785% cho mỗi bên). Dịch vụ của chúng tôi tại SCANDIC ESTATE được tính toán minh bạch – bạn biết chính xác bạn trả tiền cho cái gì và giá trị gia tăng bạn nhận được.

Quy trình bán căn hộ sở hữu riêng diễn ra như thế nào?

Quy trình bán hàng được chia thành bốn giai đoạn, chúng tôi sẽ giải thích chi tiết:

1. Chuẩn bị

  • Định giá: Sử dụng công cụ tính giá trị bất động sản miễn phí của chúng tôi hoặc đặt hàng định giá chuyên nghiệp. Các yếu tố quan trọng bao gồm vị trí, tiện nghi và tình trạng tòa nhà.
  • Tài liệu: Thu thập trích lục sổ đăng ký bất động sản, chứng chỉ năng lượng, bản vẽ mặt bằng, tuyên bố phân chia, v.v.
  • Cải tạo: Các biện pháp nhỏ, như vòi nước mới hoặc trang trí nội thất, làm tăng giá trị.
  • Phí phạt trả trước: Nếu trả nợ trước hạn, có thể phải trả phí phạt (khoảng 1% nợ còn lại), trừ khi có ngoại lệ (ví dụ, sau khi kết thúc thời hạn lãi suất cố định).

2. Tiếp thị

  • Chiến lược: Xác định nhóm mục tiêu (ví dụ, gia đình hoặc người cao tuổi) và chọn các kênh phù hợp (cổng thông tin, mạng xã hội).
  • Trình bày: Hình ảnh chất lượng cao và văn bản hấp dẫn là danh thiếp của bạn.
  • Xem nhà: Trình bày căn hộ trong tình trạng tối ưu – sạch sẽ, hấp dẫn, với tất cả tài liệu sẵn sàng.

3. Giao dịch

  • Đàm phán: Đặt giá chiến lược (ví dụ, 105-110% giá trị) và để lại không gian cho đàm phán.
  • Kiểm tra tín dụng: Đảm bảo người mua có khả năng tín dụng (ví dụ, qua báo cáo Schufa).
  • Hợp đồng mua bán: Công chứng viên chuẩn bị hợp đồng sơ bộ, bạn xem xét trước khi ký hợp đồng cuối cùng (§ 311b BGB).

4. Bàn giao

  • Cuộc gặp công chứng viên: Việc bán được hoàn tất hợp pháp, và chi phí thường do người mua chịu.
  • Đăng ký sổ bất động sản: Sau khi thanh toán giá mua và thuế chuyển nhượng bất động sản, quyền sở hữu được chuyển giao (§ 873 BGB).
  • Biên bản bàn giao: Ghi lại tình trạng, bàn giao chìa khóa và tài liệu.

Đối tác của bạn trong việc bán bất động sản

Tại SCANDIC ESTATE, bạn được hưởng lợi từ chuyên môn, kiến thức thị trường và dịch vụ toàn diện của chúng tôi, giúp tiết kiệm thời gian, căng thẳng và chi phí. Dù bạn bán với môi giới hay tự mình – chúng tôi hỗ trợ bạn bằng tư vấn và hành động để đạt được giá tốt nhất cho căn hộ của bạn. Liên hệ với chúng tôi ngay hôm nay để được tư vấn ban đầu miễn phí!

Lưu ý: Bài viết này xem xét các quy định pháp luật liên quan, như § 23 EStG (thuế lợi tức đầu cơ), § 9 GrEStG (thuế chuyển nhượng bất động sản) và Luật sở hữu căn hộ (WEG).

Accessibility